出，带动房价跳跃性增长 虽然土地成交宗数不能很好体现市场的景气变 这种局部地区的房价跳跃进而影响了开发企业的行 为，一些开发企业为了获取更多利润。选择推迟开 化，但土地成交的过程和价格增量可以很好描述这种 变化。２００７年杭州市土地市场的热度从年初第一场土 盘。待价而洁，进一步影响了市场的供求关系。同 时，高地价的出现直接影响了市场的购房预期，很多 购房者改变了购房计划，加速了购房行为，导致了市 场的紧张气氛。此外，这种市场预期会在短期内造成 市场需求迅速增加，直接加剧了市场投机。 地拍卖会就开始酝酿，此后愈演愈烈，天价地块频频 出现。 不妨看几个震撼房地产市场的典型案例。２００７年 １月１７日第一次土地拍卖中，浙江正达置业有限公司经 过１２轮激烈竞争以楼面价９６９２元／平米拍下上城区某住 三、区域分布：西湖、江千依然主 力，空间新格局逐步显现 在杭州当前的城区格局中，市中心区已经鲜有地 块可以出让，近两年出让的稍大地块大多来自工厂或 者学校搬迁，虽然价格不菲，但已经不是土地出让市 场的主力。相比之下，西湖区和江干区由于城区面积 较大，仍有相当一部分土地可供出让，从近两年的土 宅用地，超过起拍价一倍多；５月３０日，绿城集团等三 家公司经过１７轮的竞价。最终以３４ ９（Ｌ拿下钱江新城 某核心地块１ ２６．４亩的住宅用地，涨幅高达１ ２０．７５％， 楼面价１ １７５９元／ｍ ；６月２５日，浙江旅游西城房产有 限公司以１６ ０１亿取得拱墅区某地块６１ ３亩的土地，楼 面价高达１２２４５元／ｍ ；７月９日，宁波雅戈尔置业有限 公司经过９０轮的紧张厮杀，以１４ ７６亿竞得杭商地块 地出让数据也可以看出。拱墅区、滨江区和下沙也有 较大空间，特别是拱墅区在运河开发、城北配套改善 之后，潜力很大。 ２００７年成交的地块中，在成交宗数方面【见图 ３），西湖区和江干区均出让２３宗，两者相加占总出让 宗数的５２％：接下来是滨江区、下城区和拱墅区，分 ５４ ２亩的土地，楼面价高达１５７１２元／ｍ ；７月９日，中 天房产分别以１５．１亿和１５ ６（Ｌ拿下三墩两个地块 １７７ ８亩和１６７ ７亩的土地，楼面价超过邻近地段新建 住宅销售均价。 通过对比成交地块出让起价和最终成交价可以看 出（图２），２００７年杭州市经营性房地产用地 成交价高于出让起价２０％以上的有５６宗，占总出让宗数的６３％；成交价高于出让起价 ３０％以上的有５０宗，占总出让宗数的５６％； —— （图３）二０ ０七年杭州Ｉ市各城区土地出让宗数 成交价高于出让起价５０％以上的有３７宗，占 总出让宗数的４２％；成交价高于出让起价 １００％以上的有２１宗，占总出让宗数的２４％。 另外，有４宗土地的成交价高于出让起价两 倍，这四宗地分别是由位于钱江新城的４６号地 块、位于留下的３４号地块、以及位于滨江区的 ３９和４０号地块。 ●Ｉ．城【ｘ ■ｒ城ｌ× 口｝Ｉ．『 【ｘ 口拱 Ｉ× ●Ｉ 湖ｌ× ■滨；ｌ：Ｉ× ９ ９宗 ３宋 ＿ 沙 固之汀 这些地块的高价成交直接推动了周边区域 的房价上涨，这点可以从销售市场得到印证。 一 别为１１宗、１１宗和９宗；上城、下沙和之江 也分别有６宗、５宗和１宗土地成交。 从成交面积看（见图４），西湖区、下 沙开发区和江干区各出让１７９１亩、１４００亩和 １０４０亩，三个城区占总出让面积的６９％；拱 墅区、滨江区和下城区分别出让为６２７亩、 ４４２亩和３７７亩：之江和上城区各出让２９０亩 和１７３亩。出让面积和出让宗数不一致主要 因为出让地块大小的差异较大，当前中心区 域很难再有大宗土地出让，而下沙等周边区 块的出让土地规模都较大，下沙出让的１８ 号、３５号、５１号地块，面积分别达到３５２ 维普资讯 http://www.cqvip.com 秘Ｌ 亩、４１５亩和４３５亩。 ４９４亩，总出让金额约４７ ６＇ｆＺ，，楼面价基本都在 ５０００元每平米以上，最高的已经突破一万元每平米。 由于区域规划的限制，该区域基本上是高端定位，加 上景区的休闲娱乐和自然景观，市场仍有一定潜力。 但同样是受限于区域特点和定位，该区域虽然开发力 度加大，市场空间却不会太大。 从成交金额看（见图５），西湖区、江干区和拱墅 区的出让金额高达１６５．１６＇ｆＺ，、１ １８ ３０亿和９４．７＇ｆＺ，，分别 占３１％、２２％和１８％；下沙、上城区、下城区和滨江 区分别成交４９－ｇ３亿、４３．６７亿、３５＿７８亿和２０．６１亿。 当前杭州市的周边区块中，西北角的三墩板块经 过几年的酝酿已逐步趋于成熟，周边房价普遍超过万 元每平米，虽然当前居住成熟度还不够，但新城西中 心的地位已经确立。东南角在“城市东扩”以及钱江 新城开发的政策带动下，已经成为仅次于市中心的热 点区域，邻近钱江新城的三堡、七堡、乃至九堡地块 的市场规模和开发热度都已经显现，九堡地块将成为 四、后市展望：市场回归理性。风 险机遇并存 ２００７年杭州房地产市场在经历了年中的火热之 后，从１０月份开始回归理 性，当然也有认为是“拐 点”的，但依笔者之见，目前说“拐点”还太早。近 期市场表现只是相对之前过热市场的一个调整。这种 调整一方面受到信贷政策的调控，另一方也是市场对 连接下沙和市中心的节点，同时也影响着下沙的前 景。相比前两个区块的热度，留下一闲林一余杭这片 城西区域一直不温不火，即便市场火爆的２００７年表现 也较冷淡，一方面与该区域供应规模较大有关系。另 一房价透支的担忧，两者在恰当的时候相遇也就是有了 市场的回归。 方面该区域的市政配套严重缺乏是区域发展最大阻 除了上述三个区域之外，杭州的西南角和东北角 碍。 土地市场与房地产销售市场密切互动，在房地产 销售市场出现回归之后，土地市场紧随房地产市场的 正处于开发中，此前也未能吸引市场的关注。但通过 ２００７年各个城区土地出让的空间分布可以看出，这两 个区域正在酝酿新的市场前景。东北角的丁桥板块在 （图４）二０ ０七年杭州市各城区土地出让面积 （ 位：卣） 步伐。２００８年第一次土地拍卖会热度明显下降，开发 企业竞价明显更加谨慎，前几个月的喧嚣和烈焰都慢 慢冷却下来。因此，２００８年的土地市场将会随房 地产市场进入一段调整期。 在空间分布上，西湖区和江干区仍然是供应 主力，拱墅区和滨江区也有不少地块可供出让。 总体格局上，城西北和城东南依旧活跃，城东北 将逐步崛起。 当然２００８年的土地出让市场与杭州市２００８年 的土地出让计划关系最密切，在离开供给面的时 候，我们能讨论的只是需求面的因素和市场基本 态势。总体而言，２００８年的市场将回归理，性。相 ：Ｊ：ｋ＿，２００７年将有一定调整，当然调整中也孕育着机 会，这是一个风险与机遇并存的市场。 经济适用房小区的带动下已经展示出较 好的市场潜力，大型居住区的规划也保 证了该区域的市政配套。２００７年的土地 市场中，丁桥板块出让了７宗住宅用地， 总面积约４５０亩，成交金额约２６．４＇ｆＺ，。多 数地块楼面价已经突破４０００每平米。从 地理位置看，如果丁桥板块被激活，对 东北方向的天都城和临平是利好，因 此，在城东北这个区域，丁桥已经成为 一个重要节点。在西南角的龙坞、转塘 区域，由于靠近风景区，周边开发不 多，且主要以高档别墅为主。２００７年该 区域共出让了７．－、ｒ＜住宅用地，总面积约
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