就本次课题本人经过慎重思虑决定选择房屋托管这个近期有点“前景堪忧”的行业。
在分析这个行业所蕴藏的商机与风险之前，首先要对这个行业做个简单的介绍。
所谓的“房屋托管”通俗地讲就是“房屋银行”。
【房屋银行就是指房东将房屋全权委托给中介代为出租，定期从中介获取租金收益，此后该房屋的出租、租金催缴等一系列租赁事项则由中介全权负责】 一、行业环境分析 （1）宏观环境
1、政策尺度：由于房屋托管区别于普通中介的租赁服务，因此目前还没有出台针对性的监管规定。但目前政府对房市整体的调控并未完全结束，近期房市有轻微反弹的迹象，因此难以预测政府是否会继续采取相应限制房价企稳的措施。 2、经济形势：走过了新世纪以来最困难的一年后，中国经济2010年将继续保持企稳回升的态势。上半年中国经济运行呈现“高增长、低物价”格局。但从国内看，农产品批发价格指数在２月达到108.1，创2008年以来新高，此后呈持续回落态势，６月份已经降为98.6。从国际看，受世界经济复苏进程放缓和美元升值影响，大宗商品价格大多已经走低，短期内通胀压力将有所减轻。就2010总体发展情况而言，经济增长将逐步趋稳，但要警惕风险因素叠加引发增长滑坡的可能性
（2）微观环境
1、房屋托管市场：房屋托管业务与普通中介所涉足的租赁业务最大的区别就在于托管者需要向房东支付托管协议中规定的租金，而普通中介却不用支付这部分费用。因此相对于中介而言，房东可能会更偏向于将手中闲置的房产委托给专业的托管公司。托管公司为了经营自然会选择“低出高入”的方式来承接业务，即低于市面租赁平均价从房东手中接管闲置房产，再以高价租给承租者。由于签订了托管协议，因此中介也就无法获得该项房源。相反的，托管公司除了自己来经营这些闲置房产外，还能转手将房源信息卖给中介。因此托管公司最大的竞争力就在于一旦形成气候就能快速地覆盖整个房屋租赁市场，而原有的中介将面临退出租赁市场的威胁。原因就在于托管公司为房东提供了中介所不能给予的方便，房东不需要为租赁的细节以及繁琐的手续犯愁，只要把闲置房产交给托管公司就能“甩手”做老板，轻轻松松地收取事先规定的房租。而相对于委托中介，房屋托管公司也能更好地保障出租房的日常维护情况（合同中涉及到托管公司在托管期间保证维护出租房的相应责任），因此房东也能够安心地将其委托给托管公司。
2、竞争对手：目前房屋托管市场还不成熟，专门从事房屋托管业务的公司在租赁市场所占的份额还比较有限。因此业内竞争并不是主要的威胁，目前最为主要的威胁其实来自各家房屋中介。在过去几年，由于政策对房屋托管业务还没有准确地定义。因此许多中介不敢盲目涉足，但随着近来严厉的房产调控措施。陷入危机的中介纷纷尝试起房屋托管业务，但大部分还只是轻度涉足还并没有进一步扩大业务的趋势。从市场反应来看也有不少中介在托管市场取得了成功，但时无论未来托管市场是否会被中介洗劫一空，有一点值得肯定。传统的委托租赁方式必然会被托管取代。
房屋托管行业的SWOT分析
（优势） 一、<简便>:无论房东的闲置房是否出租，他所需要做的就是定期收取收益，轻松简便。 二、<稳定>:托管公司为房东提供最稳定的收益，合同期内的租金支付不受外界影响。 三、<安全>:公司规范作业，使房东免受欠租风险，同时与各大银行合作，为房东提供全方位的保障。 四、<迅速>:房东的信息可迅速通过网络信息平台被客户了解。 五、<规模>:托管公司通过规模化、连锁经营的方式，实现资源的最优化配置，免佣租赁全程管理。 （机会） 一、<地位> 将来，房产托管行业若得到业界及政府更多的认可并且相应的法律规范能够更加完善的话，那么托管公司在未来租赁市场上所占的份额将有望提高。 二、<趋势>闲置房产的托管业务在将来应该会成为房屋租赁的主流形式。因此市场前景普遍看好。 三、<潜力>托管业务其实还不仅限于租赁市场，一旦形成行业气候，托管公司还能横向拓展其他房屋代理业务。 （劣势） 一、<地位>行业地位未还得到业界和政府的正式认可，独树一帜仍有待考验。 二、<法律>政府及协会未对该行业制定任何行业规范和相应的管理政策，直接导致行业监管紊乱。 三、<实力>相对与在早已扎根于中介市场的各大中介公司，新兴的托管公司中还没有与其抗衡的领军企业。 四、<信誉>由于监控不力以及部分犯罪份子的恶意行径经常出现业务纠纷以及租金诈骗等行为，这将对整个托管市场造成恶劣的声誉危机。 （威胁） 一、<地位>同理，倘若往后几年房屋托管行业的不规范操作以及进一步所引申出的诈骗案件将导致该行业难以独立甚至会惨遭腰斩。 二、<竞争者>除了托管界业内的竞争以外，公司还会受到中介的强势干扰。因此不排除中介全面介入的威胁。 三、<经营难度>专业从事房产托管业务的公司初期的经营难度甚至要高于普通的中介。因为客源信息主要还握在中介手中，此外托管业务的社会知名度还够高，因此想进一步扩大业务还有待更加深入地探索。 目前托管市场的三大业务： 1、存房: 业主把闲置的房屋存入托管公司，由公司代为出租、管理，每年只需留出xx天的招租工作期，其余时间无论房屋出租与否，业主均可每月按时收取合同约定租金。
2、托管:对高价位、新入伙及空置率高的物业，公司代为出租管理，从出租日起，金管家每月收取租金的 xx% 作为服务费。
3、代理: 对于业主不愿意存房、托管的物业，托管公司可代为出租，并收取xx个月的租金作为代理服务费用,让租户省钱快捷。
经营者在日常经营活动中应注意的几个问题：
1.成本控制：除日常管理费用外，还要做好空置期、税金及托管房屋的装修、家具、家电维护费用和租金的评估工作。
2.业务流程：了解相关的法律法规、备案要求等，制订详细的工作流程，岗位职责。
3.团队建设：保证客户有稳定的投资收益，建立一支具有强烈责任心的职工队伍。4.店面形象：体现专业化，增加顾客信任度。
5.信息管理系统：包含城市规划、市场信息、客户管理，房屋水、电、气、电话、电视及物业等费用管理，房屋设施的配置、评估等管理数据库。
6.区域连锁：总结经验，完成加盟指导手册，培训培训师，建立连锁店，加强品牌建设，扩大市场规模，获取规模收益。
（转引）相应报道：
“房东与我们签署的房屋托管协议一般在3—5年，我们按比例收取一定的托管费”。按照电话记者随后咨询了这家二手房中介的托管业务。工作职员李先生说，这项业务是他们刚刚拓展的，目标客户就是外地在青投资房产的人，以及家中有很多房屋可以出租的本地人。中介公司按照房屋租售市场价格的85%付给房东房款，剩下的部分就是中介的托管用度，假如房价或租金出现变化，双方也可以约定浮动空间。（托管年限长，托管公司操作余地大，房东不易中途退出） 李先生告诉记者，最近几年青岛是全国房屋投资的热门城市，本地或者外地投资客手头都有好几套屋子。今年国家楼市新政一出，不少投资房一时卖不动便空置了，他们就是看准这个商机。“我们刚把广告打出去两天，现在已有20几套房源在手了，现在打咨询电话的天天也有十几个。”（针对投资者空置房屋是最大的商机）
同安路上一家房产中介负责人戴女士说，大量二手房闲置实际也是个潜伏市场，一些中介开始全权托管经营二手房，正是对这个闲置资源的利用。但她也表示，对于房屋托管业务，他们表示曾经在熟悉的客户和亲戚之间服务过，但从未作为单独业务进行推广。（说明中介还未深入涉足托管业务）
国税总局正式对“二房东”征税，此举击中了中介一度热推的“房屋租赁代理”。 国税总局近日发通知，对个人转租房屋取得的租金收入需征收个人所得税。并对财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序问题也重新进行了明确,即:在计算财产租赁所得个人所得税时，应首先扣除财产租赁过程中缴纳的税费；其次扣除个人向出租方支付租金；第三扣除由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；最后减除税法规定的费用扣除标准。 受此影响的，除了以转租获利的个人“二房东”、群租房现象以外，就连一些涉及房屋租赁代理业务的中介也被牵涉，这种业务也被俗称为“二房东”。 （新的税收政策出台，托管业务还未被详细划分业务类型，因此将面临被作为转租而来征税的威胁）
但也有业内人士认为，房屋转租除了住宅以外，商铺转手更加频繁，特别是一些传统的商业街区，情况更为严重。此外，国际大零售商经常会采用转租形式，租的是整层，把其分割后再分租出去，如果依据办法规定，也在禁止之列。因此，国税总局如何对“二房东”征税应该有更明晰的操作说明。
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