深圳市城市更新项目实操系列文章汇编
目 录
第一篇 深圳市城市更新项目实操系列（一）——地价测算 ................................................ 3
一、地价测算前的准备工作 ................................................................................................... 3 二、地价测算的原理 ............................................................................................................... 3 三、地价测算的步骤 ............................................................................................................... 3 四、小结 ................................................................................................................................... 7 第二篇 深圳市城市更新项目实操系列（二）——工业用地历史遗留问题解决思路 ............ 8
一、深圳非农建设用地历史遗留问题概述 ........................................................................... 8 二、工业用地历史遗留问题处理的法律关系分析 ............................................................... 9 三、通过城市更新解决工业用地历史遗留问题的要点整理 ............................................... 9 四、“引入产业+农地入市”：通过非城市更新途径解决工业用地历史遗留问题的思路探索 ............................................................................................................................................ 11 第三篇 深圳市城市更新项目实操系列（三）——深圳“工改工”项目物业转让限制及应对操作 ........................................................................................................................................ 13
一、政府对“工改工”物业转让限制手段归纳 ...................................................................... 13 二、怎样盘活工业地产类资产 ............................................................................................. 14 第四篇 深圳市城市更新项目实操系列（四）——拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧... 16
一、普通绿本房签约注意事项 ............................................................................................. 16 二、绿本房证载权利人死亡情况下绿本房拆迁补偿操作 ................................................. 16 三、权利人房产证遗失情况下签约注意事项 ..................................................................... 16 四、对于已买卖绿本房签约注意事项 ................................................................................. 17 五、证载为企业而存在经备案的购房、分房协议的绿本房拆迁补偿注意事项 ............. 18 六、存在法院生效判决的绿本房拆迁补偿注意事项 ......................................................... 18 七、无法联系权利人的绿本房拆迁补偿注意事项 ............................................................. 19 第五篇 深圳市城市更新项目实操系列（五）——开发商锁定项目的常规策略以及因开发延误等导致业主反水的诉讼分析 ............................................................................................ 20
一、案件基本情况 ................................................................................................................. 20 二、本案事实简述 ................................................................................................................. 20 三、审判过程及结果 ............................................................................................................. 21 四、法律分析 ......................................................................................................................... 22 第六篇 深圳市城市更新项目实操系列（六）——补偿安置主体纠纷的司法处理原则与项目推进过程中的应对建议 ....................................................................................................... 24
一、问题的提出—旧改补偿安置主体纠纷常见案例 ......................................................... 24 二、旧改项目产权纠纷的司法处理 ..................................................................................... 25
1
三、项目运作中的注意事项 ................................................................................................. 26 四、总体应对建议 ................................................................................................................. 27 第七篇 深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划 ..................... 28
一、股权收购的税筹方案 ..................................................................................................... 28 二、资产收购的税筹方案 ..................................................................................................... 31 第八篇 深圳市城市更新实操系列（八）——“股份合作公司”（原农村集体经济组织继受单位）的法律属性与更新各阶段相关实操要点 ...................................................................... 33
一、“股份合作公司”的由来 .................................................................................................. 33 二、“股份合作公司”的法律性质 .......................................................................................... 34 三、“股份合作公司”的法律适用 .......................................................................................... 34 四、城市更新各阶段股份合作公司涉及事项及工作要点 ................................................. 35 五、对于股份合作公司发展的建议 ..................................................................................... 39 第九篇 深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制 ................................................................................................... 40
一、被拆迁方的纳税分析 ..................................................................................................... 40 二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项 ......................................................... 43 三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划 ................................................................................. 45 第十篇 深圳市城市更新项目实操系列（十）——城市更新土地拓展若干历史遗留问题用地案例简析及房企应对方案探讨 ............................................................................................ 46
一、案例一 ............................................................................................................................. 46 二、案例二 ............................................................................................................................. 46 三、案例三 ............................................................................................................................. 47 四、案例四 ............................................................................................................................. 47 五、结语 ................................................................................................................................. 47 第十一篇 深圳市城市更新项目实操系列（十一）——房地产代用证、绿本房、福利房、划拨地、非法占用地等城市更新项目历史遗留问题处理技巧暨实操解析 .............................. 49
一、“房地产代用证”等房地产登记方面的历史遗留问题代用 .......................................... 49 二、“绿本房”处理问题绿本房”处理问题 ............................................................................. 49 三、单位“福利房”问题利房”问题......................................................................................... 50 四、项目用地四、项目用地被长期非法占用被长期非法占用 ......................................... 51 五、划拨用地上的建筑物处理划拨用地上的建筑物处理 ................................................. 51
2
第一篇 深圳市城市更新项目实操系列（一）——地价测算
西政资本
笔者按
房地产开发，获得土地是后续一切经营活动的开始，因此每个开发商都会在地产投资拓展的环节上下很大的功夫和研判，作为一位合格的地产投资拓展人员，有四项基本功，叫做“找地、初判、测算、善后”。找地是需要有信息资源，初判是考验政策的把握，测算是对项目的经济效益分析，而善后就是完善项目的后续问题。针对深圳城市更新项目地价测算的问题，西政资本于2016年12月16日分享了“深圳市城市更新项目实操系列（一）——地价补缴”的文章，也引发同行的关注。近期深圳城市更新政策频频新发，西政资本团队在新政基础上，对地产投资测算做最新的实操分析，以供各位读者参考。
一、地价测算前的准备工作
地价测算前，我们需要着手进行前期准备工作，比如：画初步的拆除范围线、核合法用地的权属、制定初步的规划方案、梳理范围内的国有未出让用地等等。其中，初步的规划方案是准备工作的重点和难点，对一些公司来说，规划指标一般是交给规划设计部门来做的，但是有一些部门架构暂不齐全的房企，初步的规划指标工作可能是交给投资拓展部门来完成的，等项目有眉目了，再找规划院作初步的规划方案。笔者认为，面积小、功能单一的项目规划指标制定相对简单，投拓部门可以去做；面积大、权属复杂、规划功能多的地块，必须要有专业的规划研究人员制定。在实际测算中，容积率零点几的差距都可能会导致测算结果的天壤之别，所以，我们要尽可能严谨和合理地制定初步规划方案。 二、地价测算的原理
测算前的准备工作完成之后，我们接下来要进行地价测算。地价测算一定是在“权属明确”和“规划明确”的两大前提下进行的，“权属”相当于前生，即过去形成的合法用地；“规划”相当于后世，即土地未来的规划功能；地价其实是承接从“前生”过渡到“后世”的桥梁。不过，有些项目前生后世都比较复杂，那怎么计算？这时，需要有综合系数，把“前生、后世”小结之后再进行计算。 三、地价测算的步骤
3
笔者以自编例题来讲解地价测算，权属和规划设置的比较简单，项目规划指标表、权属表、权属图如下：
4
项目规划指标 开发建设用地面积 7100 总计容建筑面积 42600 容积率 6.00 居住（除保障房） 22239 保障房 7581 商业 12780
项目合法权属 项目拆除用地面积 10500 非农建设用地 3200 两规 3800 合法用地合计 7000 合法用地占比 66.67% （一）第一步、思考整理好的权属资料和规划资料
根据资料分析，项目非农建设用地3200㎡，两规3800㎡。但是，项目开发建设用地面积7100㎡。所以，项目有100㎡需要进行历史用地处置。 （二）第二步、查询基准地价，并完成系数修正
假设项目的居住基准地价、商业基准地价分别是1200元、2200元，因为项目是以居住为主导功能，所以商业的部分需要做年期修正，修正至70年。 类型 住宅 商业 地价单价 1200.00 2200.00 年期修正系数 1 1.346 建筑类型修正 1 1 地价单价 1200 2961.2 （三）第三步、判断项目适用的地价政策，选取对应的地价方法。
总类 城市更新项目 一般城市更新类别 按照暂行措施配建保障性住房的 政策 《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》 5
地价政策解析 具体标准参看附表 项目 未按照暂行措施配建保障性住房的 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》深规土〔2013〕12号 《关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》 《深圳市城市更新办法实施细则》 《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》深府〔2006〕258号 《深圳市城市更新办法实施细则》 《测算规则》里包含各种修正系数、 《通知》规定了计算各类型地价测算顺序 具体标准参考第四节地价计收 （第56条-第64条） 《处理意见》主要说明了70个项目的由来和名称。 《实施细则》明确了70个项目的地价补交方法 翻身村等70个工业区项目 具体的地价测算标准笔者并没有收录在表格中，因为对于投资拓展人员来说，地价测算标准相当于是基本功，就像一个相声演员从小学《报菜名》这些贯口，如果地价测算标准都不熟，那做测算基本是无从谈起。不过，需要指出的是，在《暂行措施》出来之后，千万不要认为老的地价测算方法就不会再用了。《暂行措施》明确指出，新的地价方法必须是按照“暂行措施配建保障性住房的城市更新单元”才可以享受的。如果你的保障房还是按照老规定（《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》2016年11号文）进行的配比，那么还是要乖乖地按照老方法进行地价核算。 （四）、第四步、正式进行测算 首先，确定测算次序，根据《关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》内容，我们按照如下地价测算顺序，零星的国有未出让土地、城中村用地、旧屋村，国有已批用地、最后是历史处置用地。例题包含了城中村用地、国有已批用地和历史处置用地。
其次，按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；
平均容积率的计算 建设用地面积 总建筑面积 计地价建筑面积（不含保障房和公配、创新型产业用房、公配） 平均容积率 价；
6
7100 42600 35019 4.93 再次，按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应缴的地
用地类型 非农建设用地 “两规”用地 历史用地处置 用地面积 3200 业态类型 住宅 商业 住宅 商业 住宅 商业 业态占比 64% 36% 64% 36% 64% 36% 分类建筑面应补地价(万地价标准 积 元) 10023.21 1200 0.00 5760.00 11902.56 6840.00 313.23 180.00 2961.2 1200 2961.2 1200 2961.2 0.00 1428.31 2025.46 41.35 58.63 3800 100 最后，汇总项目各建筑功能地价，计算出项目总地价。本项目总地价合计是3553.75万元。
（五）第五步、进行地价数据的检查
计算完地价之后，我们一般要检查下测算数据。比如说，分类的建筑面积总和（红色字体）与需补地价的总建筑面积（红色字体）是否一致；各土地权属下的业态总和百分比是不是100%；各土地权属适用的地价标准是否正确；是否存在特殊情况等等。以本项目为例，本项目“两规”工业用地改商住功能需要补交3.2倍基准地价，但该用地权利人为原农村集体组织或者其继受单位且权属未转移，根据附表规定，仅需补交一倍基准地价。 四、小结
一个例题并不能涵盖地价测算中的每种情况，但是地价测算的原理都是相通的。针对于工改工等其他类型项目的地价测算，我们也会继续推出文章进行分析讲解，敬请关注。
7
第二篇 深圳市城市更新项目实操系列（二）——工业用地历史遗留问题解决思路 李乙帆 邓伟强 为了给经济发展提供土地资源，深圳市政府先后在1992年、2004年进行了两次“国有化”行动，但因土地补偿不到位以及由此带来的“违建”、“抢建”现象，无形中造成了长期以来困扰深圳社会发展的历史遗留问题，而这在工业用地改造项目中影响尤甚。
如何妥善解决项目用地及地上建筑物的历史遗留问题，往往成为工业用地升级改造项目能否顺利推进的关键。在实际操作中，借助城市更新解决历史遗留问题是深圳地区工业用地升级改造项目的主要途径；不过，随着商业竞争的白热化，不少工业用地项目的投资者正试图通过“引入产业+农地入市”等非城市更新的方式，寻找解决历史遗留问题的其他路径。 一、深圳非农建设用地历史遗留问题概述
（一）两次“土地国有化”的补偿未到位 为了给城市发展提供用地保障，深圳市政府在1992年出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，对原特区内的集体土地实行“统征”，转为国有用地；2003年，深圳市委、市政府发布《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，把特区外的土地全部“转”为市政府发展储备用地。
然而，由于对村集体、村民的补偿标准过低、不到位，上述“征地”、“转地”行动事实上并未得到当时的村集体及村民的承认。在性质上，原农村集体经济组织所属土地名义上虽为“国有土地”，但要真正实现流转，则需要完成对土地及地上建筑物、构筑物的补偿手续。
（二）违法建筑的泛滥
深圳地区的快速发展，催生了巨大的用地、用房需求。大多数集体经济组织出于招商、创收等考虑，与村外个人或企业签订用地协议，使用年限50年甚至更久——事实上成了“以租代售”。土地实际使用人在取得“土地使用权”之后，多数未经合法报建手续就建起了各类建筑。这些违法建筑不但数量众多，而且承载着大量的产业。根据2010年深圳完成的农村城市化历史遗留问题违法建筑信息普查统计结果显示，全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为35.7万栋，
8
建筑面积3.57亿平方米，用地面积131平方公里，其中工业用地及地上建筑物占据相当大的比重。若要对如此规模的“违法建筑”尽数拆除，不但阻力重重，还会对当地经济的发展以及大量人口的生计造成负面影响。 二、工业用地历史遗留问题处理的法律关系分析 通过对工业用地历史遗留问题来龙去脉的梳理，我们认为：要处理好以上问题，首先需要理顺好项目用地上政府、原农村集体经济组织（以下简称“村委”）以及土地实际使用人的关系。
经过1992年、2004年两次“国有化”行动，深圳成为“名义上”全部由国有土地组成的地区。从这个意义上说，政府是项目用地的征收、征用方；但需要完成征地补偿等手续，才真正转为国有用地。在项目运作中，相关成本大多由项目投资者直接承担。作为社会公共利益的管理者，在土地开发及历史遗留问题解决的过程中主要负责“算大帐”，其着眼点主要在于财政收入、城市规划的落实、公共设施用地的保障等。
在相关工业用地升级改造项目中，村委扮演着衔接和沟通政府和实际使用人的双重角色：他们是项目用地的“名义产权方”，土地征收、征用关系的“名义被拆迁方”，同时也与项目用地的实际使用人存在租赁关系。因此，村委（及所属大多数村民）成为了解决项目用地历史遗留问题、促使项目顺利推进的关键主体。作为所在社区的主要经济来源，村委主要的利益着眼点在于土地项目分成，留用地、留用房的数量及收益等。
项目用地的实际使用人名义上与村委缔结了租赁合同，租用项目用地并在上面修建建筑、发展产业。但由于历史原因，他们的用地行为往往存在用地手续有瑕疵、报建手续不齐等缺陷，存在合法性风险。一方面，他们与目标用地的捆绑是最直接的，且大多在所在社区有着千丝万缕的关系，有着最迫切的利益诉求；另一方面，由于合法性上的缺陷，他们往往不愿意将“项目用地实际使用人”的身份展现于台前，并常常需要与投资者联合促进项目的确权工作，实现自身利益的“洗白”。
总体而言，在处理工业用地历史遗留问题过程中所涉及的主体、法律关系，以及各方利益诉求可概括如下：
三、通过城市更新解决工业用地历史遗留问题的要点整理
9
自《深圳市城市更新办法》颁布实施以来，城市更新就成为了历史用地确权及历史遗留问题解决的主要途径。2016年《深圳市城市更新“十三五”规划》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（下称“暂行措施”）等一系列措施的颁布，为解决历史用地遗留问题提供了更为灵活的选择。
（一）未征转用地：理顺产权关系后可直接拆除，参与城市更新
《暂行措施》明确规定，针对用地行为发生在2007年6月30日之前的建成区，在已批准纳入城市更新区域的情况下，村委可自行理清处置土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物，并与政府签订征（转）用手续的协议后，可作为历史用地参与城市更新。政府将不另行支付补偿费用。 据此，项目投资者在理顺土地的利益关系后，可直接将地上建筑物、构筑物拆除，而不用要求建筑物的实际使用人出具产权证明，无形中降低了历史用地参与城市更新的难度。但其代价有二： 一是交纳更高的地价。相关用地上所分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）。 二是更高的公用用地贡献率。根据《暂行规定》拆除类项目中历史用地需要上交政府土地储备的比例如下表： 处置土地中交拆除重建类城市更新项目 由继受单位进行城市更新的比例 一般更新单元 合法用地比例≥60% 重点更新单元 60%＞合法用地比例≥50% 50%＞合法用地比例≥40% 合法用地比例＜40% （二）关于合法用地比例的灵活处理
一般而言，城市更新单元的合法用地比例不少于60%。但在合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。
10
处置土地中纳入政府土地储备的比例 20% 20% 25% 35% 45% 80% 80% 75% 65% 55%
（三）关于建筑物年限的灵活处理
《暂行措施》规定，旧工业区申请拆除类城市更新的，建筑物原则上不应少于15年，但在“总面积不超过6000㎡”、“不超过更新单元拆除范围”的1/3”，“提供40%作公共利益用地或6500平方米独立占地作为公共服务设施”的情况下，可将未满15年的建筑物列入城市更新范围。 总体而言，城市更新通过构建“土地一二级联动开发”的机制，让最先介入、解决历史遗留问题的投资者在获得项目用地方面占据主导地位，以此激发投资者出钱出力，参与解决项目用地的历史遗留问题。然而，随着2016年“8·31”新政的到来，村委用地转让、参与城市更新等均需要经过专门集体资产交易平台进行，交易流程也越来越往“招拍挂”靠拢。随着竞争日趋激烈，不少投资者也在探索通过非城市更新方式解决项目用地历史遗留问题的办法。
四、“引入产业+农地入市”：通过非城市更新途径解决工业用地历史遗留问题的思路探索
（一）法律依据
1、村委未征转用地理清产权关系后可直接入市 《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》（下称“空间办法”）第七条规定，对于尚未完善征（转）地补偿手续且符合规划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可进入公开市场挂牌交易；交易所得由政府和村委分配，法定的分配方式有二：（1）市国土基金和村委各分得50%的交易收益；（2）市国土基金获得70%的交易收益，村委获得30%的交易收益，以及20%的项目配套物业。
根据相关部门的反馈，在实际操作中，项目用地挂牌所得收益分配方案可通过各方协商予以调整。
2、针对产业用地可实现拟定出让方案、准入条件
2016年10月20日，深圳市政府颁布《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（下称“产业用地供应管理办法”）。根据前述的规定，为确保产业用地供应，可由区政府负责牵头拟定建设用地项目的具体出让方案与准入条件。在企业正式进驻项目用地之前，区政府应当与用地单位签订产业发展监管协议对产业准入、投产时间、投资强度、产出效率、节能环保、股权变更约束、
11
退出机制、违约责任等问题作出具体规定
（二）操作要点与案例
现阶段，已有工业项目的投资者通过“引入产业+农地入市”的方式与村委合作获得项目用地，借此理顺项目用地利益关系、解决历史遗留问题。其操作要点可归结如下：
首先是产业认证，投资者可通过自行研发、合作或并购的方式获得产业技术成果，按照《深圳市高新技术项目认定实施办法》等规定，通过区一级的科技部门，完成高新产业项目认定工作，为产业进驻提供资质条件。
在此同时，投资者可同时与村委、街道办沟通，确定当地产业引进的意向，并根据《空间办法》、《产业用地供应管理办法》的规定，由村委提出申请，区政府主导，为意向进驻企业“量身定做”进驻条件，在此基础上正式启动入市交易程序。
在联系项目用地，启动“农地入市”交易程序的过程中，投资者需要与村委、实际使用人进行充分沟通，进而解决好项目用地的历史遗留问题、理顺土地利益关系，为项目用地入市出让做好准备。
以上操作最初由深圳市方格精密器件有限公司通过“农地入市”方式获得宝安区福永街道凤凰社区的工业用地。近年来，随着深圳政府对先进制造业的重视，以及对工业用地资源的保护，通过前述方式获得用地的企业越来越多，比如大疆无人机、大族激光等。以此作为契机解决项目用地的历史遗留问题，将是一个有益的尝试。
12
第三篇 深圳市城市更新项目实操系列（三）——深圳“工改工”项目物业转让限制及应对操作 邓伟强
导语：为防止对工业用地、用房的炒作，深圳市政府颁布了《深圳市工业楼宇转让管理办法》等一系列政策，通过限制工业楼宇转让、划定自持比例等措施，加强对工业用地、用房市场的干预。这无形中为项目运作设定了更高的门槛。随着深圳“工改工”项目的越来越受青睐，如何在政策允许的范围内灵活运作，扩大盈利空间，成为“工改工”项目运作的重要问题。 一、政府对“工改工”物业转让限制手段归纳
（一）对物业类型与设计的限制
根据《深圳市城市规划标准与准则》（下称“深标”）对于工业用地——无论是普通工业用地（M1）还是新兴产业用地（M0），均明确其“主导用途的建筑面积（或各项主导用途的建筑面积之和）不宜低于总建筑面积的70%”。所谓“主导用途的建筑”，在工业用地领域主要是指生产厂房和研发用房。如此一来，其他用途（主要包括商业、宿舍，以及附属的市政设施、交通设施、配套辅助设施）的建筑面积加起来就不得超过总建筑面积的30%。
2017年1月，深圳市规土委公布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》。该通知一方面强调工业建筑的平面布局、水电设计不得采用住宅套型式设计，另一方面明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。如该通知未来付诸实施，未来“工业厂房改公寓”的相关运作将受巨大限制。
（二）对受让人资格的限制
“工改工”项目的主要物业类型为工业楼宇，包括厂房、研发用房等。对此，《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（下称“办法”）第五条明确规定，工业楼宇的受让人必须是企业；有准入条件的还应经产业部门资格审查。
对具有居住功能的的工业楼宇配套设施（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的转让，市规土委在《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》第一条还规定了四种例外情形：1、前述通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形的（即符合项目设定的准入条件）；2、前述通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；3、经房改部门批准被纳入房改范围的；4、市政府批准的其他情形。
（三）对转让方式、范围和比例的限制
13
根据《办法》的精神，工业楼宇一般情况下可以整体转让。但如需要分割转让，则需要用地批文、土地使用权出让合同的明确规定，或符合《办法》第四条第二款所规定的九项情形。根据其中第（四）、（五）、（六）项的规定，在用地批文、土地使用权出让合同没有明确规定的情况下，开发商如无后续操作，在一般情况下能够对外分割转让的，不超过总面积的50%（其中已包括办公、宿舍等配套措施）。
（四）对转让价格及收益进行限制
为防止对工业用地、用房的炒作而推高房价，《办法》明确规定：“工业楼宇在转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理”。总体而言，工业楼宇转让增值收益上缴方式可概括如下图：
二、怎样盘活工业地产类资产
（一）土地经济指标设定
根据《深标》的规定，普通工业用地（M1）和新兴产业用地（M0）中最多有30%的建筑面积可用作商业、宿舍及其他配套设施。如何让这30%的物业获得最大的利润，有赖于投资者事前做好全盘的规划。对此，投资者应当对项目用地的规划情况、市场需求、周边项目情况等因素进行充分调研，在此基础上聘请合资格的专业咨询机构设计规划（或规划调整）方案。
由于M0的容积率上限较大，在实际操作中，投资者大都青睐“工改M0”项目。然而，随着《深圳市城市更新“十三五”规划》的出台，政府有意收紧“工改M0”项目。根据笔者所了解到的信息，目前“工改M0”类项目的审批，需要提交到市一级主管部门审查，其时间成本和不确定性均较以前大大提高。
（二）适当确定自持和销售的部分
根据前文的分析，如没有后续操作（如补地价等），根据现有的政策，工业用地项目可实现销售的物业体量比例不高于总建筑面积的50%——这个比例是确定的，但具体哪一部分物业可销售则由投资者决定。
通常情况下，工业用地项目的产业/研发用房占比为70%，配套用房占比30%，可售物业占比50%。可售物业包括产业/研发用房及配套用房。为此，投资者需要根据不同的项目背景，以及对项目开发预期的不同，确定可售物业中产业研发用房和配套用房的占比，以及可售物业的具体位置。
（三）将厂房改为其他物业类型
根据深圳现行政策的规定，工改项目的产业研发用房占比都在70%以上，且
14
大部分不能分割转让。这一大部分工业厂房的消化给后续的项目运作带来了较大的压力。
为此，很多项目将产业研发用房改为写字楼、公寓或会所等更具价值的物业类型以规避产业研发用房体量过大的问题。在实际操作中，这种做法早已屡见不鲜。但由于政策的收紧，投资者近期需要密切合规性风险。这主要体现在以下两个方面：
一是部分地区加大清理厂房改公寓、酒店的力度。比如宝安区政府不久前出台了《坚决整治厂房改公寓等违法行为分类工作细则》，同时请拆了不少“厂房改公寓”项目。相关政策是否会得到深圳其他区域的响应，有待进一步观察。
二是物业经营前置审批的收紧。根据笔者了解，深圳部分地区的消防主管部门收紧了写字楼、酒店的消防审批，尤其是厂房改造项目的消防审批。这势必会对相同项目及其投资者产生消极影响。
（四）完善物业流转方式
对于不少于50%的不可分割转让的产权部分，除了变更物业类型以提高其价值与吸引力以外，更重要的是实现物业的流转。对此，相关经营者想出来“长期租赁”、“会籍绑定”、“股权绑定”等方式。 “长期租赁”是最常见的流转方式。经营者成立物业管理公司与客户签订长期租赁协议，将约定物业租给客户长期使用，以此实现物业的流转。但租赁合同的年限受限于《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制，且投资者的资金无法一次性回笼。
“股权绑定”是以将相关物业作为资产成立项目公司，或有限合伙企业，并将具体物业与股权、投资份额进行绑定，客户通过受让、持有或转让股权、投资份额，间接实现物业的流转。
“会籍绑定”则是由设立会员制俱乐部，通过销售会籍的方式连带销售物业。在满足约定条件的情况下，会籍可对外转让。
在物业不能直接分割转让的情况下，以上安排均属于完善物业流转的变通性措施。在此基础上，投资者可引入资管计划、基金等金融工具，通过将物业收益权打包出让的方式，实现资产的融资功能，提升资产流动性。交易模式可简单归纳如下：
总体而言，与一般的城市更新项目相比，“工改工”项目受当地政策影响程度更高。投资者一方面要不断加大“土地”与“产业”的结合度，让项目用地最大限度地服务于产业发展；另一方面要时刻留意当地政策风向的变化，做到“带
15
着脚镣跳舞”。
第四篇 深圳市城市更新项目实操系列（四）——拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧
西政资本 深圳的城市更新基本实现了政府、开发商及被拆迁人三方利益的平衡，政府得以借助城市更新落实规划、公共配套及保障房等，开发商则通过城市更新项目获得了在深圳房地产市场的投资机会，而权利人则大多通过城市更新实现了居住条件的改善、直接参与城市发展红利的分配。在传统的净地开发模式已十分成熟的情况下，深圳城市更新一二级房地产市场联动开发的模式中，拆迁工作的开展往往左右了一个城市更新项目的开发进度。
本文根据笔者多年的拆迁工作经验，以深圳城市更新拆迁中涉及各类绿本房屋的处置为例，对实操工作经验进行总结，望各同行共同探讨，在此亦欢迎批评指正。
一、普通绿本房签约注意事项
由于在产权注销过程中，房地产登记机构需对绿本房的房产证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况是否与产权登记簿所载一致进行核查，所以在拆迁补偿合同中对房屋相关描述应当完全与房产证证载信息一致，如证载面积、房产证号、房地产名称等。 二、绿本房证载权利人死亡情况下绿本房拆迁补偿操作
权利人死亡的，应当完成继承后办理新的产权证书，确定新的权利人： 1、根据法定继承关系办理继承权公证、凭继承权公证书等至地税局办理免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书，不动产权证书证载权利人即为新的绿本房权利人。
2、根据遗嘱继承的，如遗嘱经过公证，由遗嘱确定的继承人持遗嘱至公证处办理继承权公证，凭继承权公证书等至地税局办理免税证明后，至不动产权登记中心申办新的不动产权证书；如遗嘱未经公证，则需要参照法定继承方式，相关继承人均须到公证处就遗嘱内容进行确认，然后办理继承权公证。
三、权利人房产证遗失情况下签约注意事项
16
1、根据土地建筑物信息核查结果及权利人描述，确认遗失房产证是否为绿本，如原为宝安县或广东省颁发的房屋所有权证且国土档案系统无法查询核实的，可参照无证房屋进行拆迁补偿。
2、绿本遗失导致签约时无法提供房产证信息的，向产权登记部门查询，在合同内将房地产证载信息进行确定。
3、在项目进行房产证注销时，首先由区（新区管委会）城市更新职能部门对房屋拆除情况进行确认并出具同意申请注销房地产证的意见；其次经不动产登记机构核查，确认拆迁安置补偿协议等房屋证号、房屋位置、房屋权利人等房屋自然状况、权利状况与不动产登记簿所记载的内容一致；最后由不动产登记机构在办理产权证书注销之前在《深圳特区报》或《深圳商报》和房屋现场进行公告，公告期为10个自然日，公示期无人异议或异议不成立的，即可办理注销。 四、对于已买卖绿本房签约注意事项
绿本房无法办理产权证书的过户，即无法实现物权的变更，所以买卖绿本房通常存在证载权利人与实际控制人不符的情形，从相关规定和实操的可行性角度考虑，建议按照如下思路处理：
1、实际控制人选择货币补偿的
首先应由证载权利人与项目公司签订货币补偿的拆迁安置补偿协议（全部协议文本由项目公司持有），项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明；其次将拆迁补偿的款项补偿给实际控制人，付款节点应当尽量与项目推进程度相适应，如设置合同生效、房屋交付、实施主体确认完成、产权注销等付款节点，最终以双方协商结果为准；最后，项目公司与实际控制人、证载权利人以三方协议的形式就拆迁补偿的过程及权益承受情况进行书面确认。
2、实际控制人要求物业回迁补偿的，通常有以下三种实现方式： （1）完成回迁后过户至实际控制人名下。首先与证载权利人签订拆迁安置补偿协议，补偿方式为产权置换，在房屋修建完毕后将回迁房屋产权办理至证载权利人名下，再由证载权利人过户至实际控制人名下，整个交易结构由项目公司、证载权利人及实际控制人以三方协议的形式确定。涉及的装修补偿费、搬迁费及过渡期安置费等由证载权利人委托实际控制人收取。其中若涉及税费问题、购房指标问题应在签约时明确，避免后续争议影响项目推进。
17
（2）完成回迁安置房后由实际控制人向项目公司买受。在证载权利人提供签订货币补偿的拆迁安置补偿协议，项目公司获得证载权利人经公证的注销房地产授权委托书及放弃房地产权益声明等材料后，项目公司向实际控制人支付货币若干，待更新项目具备回迁入伙条件时，实际控制人持项目公司向其支付的货币向项目公司回购房屋。适用该补偿方式进行补偿的，应根据具体情况综合考虑购房指标、税费及过渡期安置补偿费等问题。
（3）分割项目公司可控的无产权证书房屋的若干建筑面积至买受人名下，以该部分分割所得建筑面积作为补偿依据，具体补偿内容以实际控制人买受证载房屋可获得的补偿面积、金额为准。进行上述操作的，除应事先获得证载权利人签署的货币补偿拆迁补偿协议、放弃房地产权权益声明书及经公证的注销房地产证委托书外，还应考虑所在区域的确权政策，确保上述操作的可行性。上述操作能够保证实际控制人获得的房屋为回迁房屋，有效避免了涉及的购房指标、税费等问题。
五、证载为企业而存在经备案的购房、分房协议的绿本房拆迁补偿注意事项
该类问题存在个案的特殊性，以下操作方式为建议：
1、证载权利人为国企或农村集体经济组织继受单位的，存在分房购房协议且在政府部门有备案信息的，在完成企业内部的决议、审批程序后，与有关政府部门沟通，以历史遗留问题的思路进行解决。能按照历史遗留问题思路解决的，由项目公司、证载权利人与分房业主签订三方协议落实拆迁安置补偿有关事宜；
2、如政府部门不同意按照历史遗留问题思路解决，则在完成企业内部决议、审批程序后，参照已买卖绿本房思路进行处理。 六、存在法院生效判决的绿本房拆迁补偿注意事项
1、法院对于涉及绿本房的纠纷做出的确权判决，根据物权法第28条，司法裁判文书生效时房屋权属即发生变更，因此可在确权时将司法裁判文书确认的权利人作为权利人进行拆迁安置补偿。在涉及产权注销时，通常无需根据裁判文书办理新的不动产权证，直接注销原房地产证（绿本）即可，具体最终注销处理方式以所在区不动产登记部门意见为准（一般此类问题不动产登记部门会内部开会讨论处置方案）。
2、由于绿本问题的特殊性或纠纷当事人的诉请不规范，可能导致部分裁判文书对于物权的确认并不清晰，如裁判诉争房屋使用权、收益权等归
18
当事人所有，具体能否凭裁判文书确定有关当事人为绿本房权利人的，以区城市更新职能部门意见及不动产登记部门意见为准。 七、无法联系权利人的绿本房拆迁补偿注意事项
1、绿本房权利人满足下落不明满二年条件的，可由利害关系人申请证载权利人为失踪人，确定财产代管人，由财产代管人处置绿本房。
2、绿本房权利人满足《民法总则》第二十三条规定的条件的，可由利害关系人申请证载权利人死亡，由继承人对其财产进行继承后处理拆迁补偿事宜，具体继承手续见本指引第二条操作步骤。
19
第五篇 深圳市城市更新项目实操系列（五）——开发商锁定项目的常规策略以及因开发延误等导致业主反水的诉讼分析
邓伟强 提要 近年来，城市更新成为开发商们抢滩深圳房地产市场的“主战场”。开发商为拓展项目而支付给业主的对价也不断提高。然而，在城市更新项目立项之后，由于开发进度不尽人意、竞争对手觊觎等原因，业主和开发商很容易因开发进度迟缓产生矛盾，最终导致合同解除或项目易主。
深圳城市更新项目“一女多嫁”的先例并不少见，在卖方市场的背景下，开发商前期锁定项目的成本越来越高，开发商与业主签订合作开发协议或拆补协议后业主受到的其他竞争方的蛊惑和诱惑也越来越大，尤其是项目涉及多个业主或权利人时如开发商无法及时解决全部业主的拆补等问题，很有可能引起项目延误，并最终导致原已签订的业主反水。根据近年来深圳城市更新市场的发展情况，结合笔者多年来的城市更新工作经验，笔者认为，开发商在城市更新项目具体交易方案设计与合同谈判的过程中，既要对合同解除的条件与程序、违约责任等进行明确、严格的约定，又要对拆迁所需要支付的对价、形式与补偿流程进行通盘考虑。在此基础上，开发商可通过“入股分红”、“提前支付部分补偿”、“为业主方解决历史遗留问题”等方式，让业主方提前享受到部分“胜利果实”，并尽可能提高竞争对手进入项目的门槛，降低业主方因长期等待而被竞争对手“诱惑”的可能性，最终避免业主方以项目开发迟延等为由解除合同。
本文以一个常见的城市更新项目拆迁补偿纠纷诉讼案例为例，对业主解约的原因和对策进行分析，并在此基础上总结开发商锁定项目的业务实操要点，以飨读者。
一、案件基本情况
原告：甲股份公司，为深圳某区某城中村改造项目（下称“改造项目”）的其中一名业主；
被告：A公司，为改造项目的初定开发商； 案由：拆迁补偿合同纠纷。 二、本案事实简述
2007年1月，深圳某区的旧改主管部门以专函确认A公司为改造项目的旧改单位。
20
改造项目面积约10万㎡，业主包括甲股份有限公司（下称甲公司，占地约60000㎡）、乙有限责任公司（下称乙公司，占地约5000㎡）和丙股份合作公司（下称丙公司，属村集体经济组织，占地约35000㎡）。对于改造项目，主管部门在专函中提出：A公司须自审定改造之日起，5年内（即2012年1月之前）完成项目改造，否则取消改造资格，收回重新招商。《深圳市城市更新办法》生效后，改造项目被定性为拆除类城市更新项目，A公司亦被认定为城市更新申报主体。
2009年7月，A公司与甲公司签订《拆迁补偿协议》，约定：甲公司将改造项目所在地块交给A公司进行改造，移交期限不得迟于2013年x月x日；履约保证金为人民币1200万元，A公司在签订《拆迁补偿协议》后向甲公司缴付600万元，余款在甲公司将改造范围内的地上建筑物、构筑物全部移交并注销产权后付清。在此基础上，缔约双方就拆迁补偿方式、过渡安排等一系列问题进行了详细约定。此后不久，A公司与另一业主乙公司也签订了《拆迁补偿协议》。已完成收购的面积合计约65000㎡。 然而，由于对项目复杂性估计不足，A公司的项目拓展工作推进趋缓。在与甲、乙两公司签约后两年，A公司还未能与丙公司签订拆迁补偿协议，因此也未能获得改造项目的“城市更新实施主体”资格。
由于项目推进缓慢，甲公司对A公司也心生不满。2011年9月，甲公司召开股东大会，决议撤销与A公司签订的《拆迁补偿协议》。A公司随后获悉并提出异议，要求甲公司继续履行合同。
2011年12月，丙公司与另一家开发商B公司（诉讼中被法院认定为甲公司的关联企业）签订了《拆迁安置合同》，并部分履行。
2012年3月，前述专函中所提到的“5年完成改造项目”期限已过，主管部门对是否延期意见不明确，且丙公司已与B公司签约。基于此，甲公司向A公司发出书面通知，根据《合同法》第68条“不安抗辩权”的相关规定，以A公司已不能履约为由，要求中止《拆迁补偿协议》的履行，并希望A公司能提供证据证明其履约能力。A公司拒绝了甲公司的要求。
2012年4月，甲公司起诉至某区法院，请求解除与A公司的《拆迁补偿协议》，并要求A公司支付违约保证金600万元。
三、审判过程及结果
某区法院认为：双方签署的《拆迁补偿协议》合法有效，A公司已按约定履行了合同义务；在主管部门未对A公司的旧改单位资质作出新安排的情况下，甲公司以有关联关系的B公司与丙公司签订协议为由，拒绝履行《拆迁补偿协议》的行为，违反了诚实信用原则，故判决驳回甲公司的全部诉讼请求。
甲公司不服判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。在二审期间，甲公司向法院提
21
交了丙公司拒绝与A公司签订拆迁补偿协议的书面声明。
深圳市中级人民法院认为：（1）因与B公司存在关联关系，甲公司以“B公司与丙公司签订协议”向A公司提出不安抗辩权有“设置合同履行障碍”之嫌。（2）根据《深圳市城市更新办法实施细则》第46条第1款规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的，只有当所有权利主体通过作价入股、签订搬迁补偿协议、资产收购等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。由于丙公司已明确拒绝与A公司签订拆迁补偿协议，根据前述规定，A公司已不可能获得改造项目的城市更新实施主体资格，其与甲公司签订的《拆迁补偿协议》事实上已不具备继续履行的条件。最后，深圳市中级人民法院据此判决终止双方签署的《拆迁补偿协议》，驳回其他诉讼请求。
四、法律分析
本案是深圳城市更新项目中常见的，开发商与业主方因拆迁进度和补偿问题而引发的纠纷。我们可以从纠纷解决，以及项目运作两个维度，对本案进行挖掘。
（一）纠纷解决的维度
在本案中，一审和二审法院均根据《合同法》第94条的规定，认定甲公司单方解约条件不充分，但后续处理却截然不同。一审法院直接判决驳回甲公司的诉讼请求，显然没有考虑到A公司对改造项目推进不力的责任。鉴于缔约双方当时的态度已不可挽回地走向对抗，如该判决生效，将很可能面临“案已结，事难了”的局面。
相对而言，二审法院通过争点整理，将本案的争议焦点放在了合同可否继续履行的问题上，并指出因丙公司等主体介入等因素，改造项目已陷入僵局，《拆迁补偿协议》已无继续履行的现实基础，据此作出了“终止履行”的判决。这能更好地解决争端，也增强了判决的可执行性。
（二）项目运作的维度
总体而言，本案纠纷的产生，主要是因为项目进度与业主方的预期存在较大差距。这使业主方对开发商产生了不信任感。为此，甲公司在相关批文规定的开发期限届满后，以此为由试图解除与A公司签订的《拆迁补偿协议》。双方矛盾由此爆发，并导致改造项目进一步陷入僵局。
1、本案产生的导火索：开发期限的届满
针对旧改项目，在《深圳市城市更新办法》颁布之前，政府主管部门为督促开发商尽快推进项目，相关批文中大都跟本案一样，对开发商完成项目改造设定期限。而在《深圳市城市更新办法》颁布之后，政府对项目推进期限的设定也日趋制度化。最新颁布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 》（下称“暂行措施”）第二十八条明确规定：“各区政府应当定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，
22
可按程序调出计划：1．自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的；2．自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的；3．自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的”。实际操作中，因项目进展迟延而被政府清除出城市更新计划的情况并不鲜见。
从这个意义上说，甲公司选定了2012年3月，即相关政府批文规定的开发期限届满后，向A公司提出中止《拆迁补偿协议》的履行，并非鲁莽无谋之举。
2、双方矛盾的根源：失去信任及“绑定”不到位
一般来说，开发商只要事前做好预案，开发期限的问题其实不难解决。A公司之所以在改造项目中身陷麻烦，其根本原因是由于项目推进不力，失去了业主方的信任。此前，A公司与甲公司签约时，仅凭600万元的保证金来试图“绑定”业主。在业主失去对项目土地的控制权，却迟迟享受不到项目收益的情况下，缔约双方本来就不牢固的合作基础，很难不发生动摇。
基于近年来旧改项目的内部关系越来越复杂、竞争越来越激烈等因素，我们认为，开发商在项目运作中，有必要将与业主方的“绑定”放到战略高度。在项目前期，开发商应当做好尽职调查，并将项目的推进难点与具体解决方案与业主方充分沟通，让业主方对项目的复杂性有一定的认识。在具体交易方案设计与合同谈判的过程中，开发商既要对合同解除的条件与程序、违约责任等进行明确、严格的约定，又要对拆迁所需要支付的对价、形式与补偿流程进行通盘考虑。在实际操作中，开发商可通过“入股分红”、“提前支付部分补偿”、“为业主方解决历史遗留问题”的方式，让业主方提前享受到部分“胜利果实”，尽可能提高竞争对手进入项目的门槛，降低业主方因长期等待而被竞争对手“诱惑”的可能性。
（三）结论
从社会效应和经济效应的角度来考虑，根据中院的判决逻辑，开发商与业主方签订的合同目的如能最终实现，则开发商开发进度的延误（如超出批复的改造期限）不一定会导致合同的解除（当然双方约定开发延误或申请延期无果则解除条件成就的情形除外）。此外，《暂行措施》第二十八条规定的将开发商调出计划的情形也不一定导致合同无效或解除的后果，因此最好的处理方式就是开发商从项目运作的维度，按上述意见做好操作控制和风险防范措施。
23
第六篇 深圳市城市更新项目实操系列（六）——补偿安置主体纠纷的司法处理原则与项目推进过程中的应对建议
邓伟强
提要
在城市更新项目中，由于项目用地来源复杂、报建不规范、产权登记不完善、补偿不断升高等原因，与城市更新项目有关的补偿安置主体纠纷近几年来频频发生。对此，目前司法实践大多采取“先行政后司法”的纠纷解决策略，这固然可以发挥 行政机关的专业优势，有利于查清事实、解决纠纷，但也对项目的尽快推进产生了不利影响。
西政资本公众号于3月8日发布了《西政资本：深圳市城市更新项目实操系列（四）——拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧》，为便于读者对拆迁补偿过程中的权属争议与纠纷处理思路有更深入的认识，本文以一个常见的诉讼案例为引子，对法院解决此类纠纷的思路及其依据进行整理，并就城市更新项目针对此类问题的处理对策进行分析，以飨读者。 一、问题的提出—旧改补偿安置主体纠纷常见案例 2012年6月，黄某凭借某物业（下称“待拆物业”）“两证一书”（土规证、工规证及《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》） 等文件，被认定为深圳某旧改项目的权利主体，并与该项目的实施主体-深圳某开发公司签订了《搬迁补偿安置协议》，约定：黄某应及时清空、搬离待拆物业；某开发公司将给予黄某一定数量的回迁房作为补偿。
在《搬迁补偿安置协议》签订后，另一人叶某提出异议，认为前述待拆物业并非黄某独有，并主张：待拆物业虽然以黄某的名义报建，但在建设过程中，黄某因资金不足，曾与叶某签订《合作建房协议》，并约定建成后，该物业的第一层（约占建筑面积的1/3）归叶某使用、支配；据此，黄某所取得的回迁房中，有部分应为叶某所有。
因协商未果，叶某决定以黄某和某开发公司作为被告向法院起诉，请求：1、确认叶某对待拆物业第一层享有产权；2、被告应当赔偿叶某因待拆物业第一层被拆而产生的各项损失（具体项目及计算方式从略）；3、本案诉讼费应当由被告承担，等等。
24
深圳某区法院在受理叶某的起诉后，经审查认为：叶某的诉请，其实质是请求确认叶某才是有权签订搬迁补偿安置协议的权利主体，即拆迁补偿安置协议主体的争议；对此，根据现行法律及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，此类争议不属于人民法院主管工作的范围。据此，某区法院最终裁定驳回叶某起诉。叶某不服，向深圳市中级人民法院起诉，被驳回上诉，维持原裁定。
上述案件是旧改中有关补偿安置主体纠纷的常见案例，在城市更新项目中，由于项目用地来源复杂、报建不规范、产权登记不完善、补偿不断升高等原因，类似的补偿安置主体纠纷近年来屡见不鲜。开发企业在建筑物确权时，应注意相关法律文件的性质，如两证一书，仅为政府对建房行为的性质许可，并不是确定房屋权属的凭证，效力绝不等同于房地产证或房屋所有权证。对于此类房屋，应在权属摸底时，充分发挥开发商的能动性，了解实际情况后结合所在区的政策制定专项方案。 二、旧改项目产权纠纷的司法处理
从以上案件中，我们不难看出：深圳司法机关对旧改补偿安置主体纠纷，大多秉持着“先行政后司法”的态度。具体法律依据如下：
（一）适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的情形
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条明确规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。……被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。
根据《深圳市城市更新办法实施细则》第三十三条规定，拆除重建类城市更新项目的实施方式包括权利主体自行实施、市场主体单独实施、合作实施以及政府组织实施，如果是政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施，涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。
因此，如是政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施的城市更新项目中，当事人对待拆物业权利主体产生争议的，可适用《《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，即先由主管
25
部门作出处理，当事人不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。实践中，拆除重建类城市更新项目多采用市场主体单独实施方式，如是单独的市场主体实施城市更新项目的，则不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
（二）法释【2005】9号批复的适用情形
最高人民法院在《当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释【2005】9号）对此类纠纷的裁判规则作出进一步明确规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，……”这一规定至今仍有法律效力，并通行于现阶段各级法院的司法实践。
城市更新项目中，当事人对待拆物业权利主体产生争议，未与拆迁人签订拆迁补偿安置协议而提起民事诉讼的，深圳法院在审理此类案件时，也是严格地遵照上述法规、司法解释的规定，一审法院对此类案件一律裁定驳回起诉，二审法院则驳回上诉，维持原裁定。
综上所述，在城市更新过程中，当事人因待拆物业权利主体产生争议的，应当先由主管部门作出处理；当事人不服的，可再申请行政复议或者提起行政诉讼。
三、项目运作中的注意事项
针对“补偿安置主体纠纷”，现行立法和司法实践采取的是“先行政后司法”的态度。这固然是基于房屋确权、拆迁工作的专业性，以及深圳地区出现的各种土地历史遗留问题所考虑。然而，这样的解决路径不免地会拉长纠纷解决时间。从项目运作的角度，这会拖慢项目审核进度，增加项目运作的不确定性。
（一）拖慢项目审核进度
在城市更新意愿征集和计划申报阶段，项目方需“理清项目用地上的经济关系，包括土地及地上建筑物的产权”。此时，开发商为降低后续操作的难度，一般会先跟待拆物业的实际所有人对接，并签订相关协议。而在实施主体确认及产权注销阶段，城市更新主管部门一般都会以证载权利人为准。如因继承、转让、诉讼等导致证载权利人与实际权利人不一致的，
26
需作特殊处理并提交证据证明。对于“无证”物业，则要求项目方联系集体经济组织对现有权利人进行调查、征集，最终由原集体经济组织出具相关证明。
在城市更新计划申报和实施主体确认阶段，城市更新主管部门最后都会对权利主体对外公告，如有人对公告内容提出异议，城市更新主管部门将停止对争议项目的审核，直至争议解决或进行项目风险评估。如此一来，旧改项目的审核进程将会因此而拖延，甚至搁置，从而增加项目运作的时间、资金成本。
（二）增加项目运作的不确定性
为督促旧改项目的推进，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》明确规定：“自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的”，以及“自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的”，各区政府可将之调出计划。
据此，旧改项目争议的解决需要时间，但项目推进不会等人，如因旧改项目权利主体纠纷导致项目拖延，该项目可能会面临被调出计划的不利后果。
四、总体应对建议
诉讼耗时漫长，不确定因素众多，要减少乃至避免权利主体争议对项目推进的消极影响，项目方应当事先对项目用地的权属情况进行充分的尽职调查，在此基础上做好进度计划和纠纷解决的预案，避免在“万事俱备”之时，因第三方临时提出的异议拖慢项目进度；在参与纠纷解决的过程中，项目方有必要尽可能利用各方力量，协调各方利益，在特殊时期使用特别手段（调整公示内容敏感信息或受众范围），减少影响项目推进的争端。
27
第七篇 深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划
杨煌铭
深圳市城市更新项目的转让最典型的特征就是历史成本过低但转让价款奇高，结果就是交易成本（税费）居高不下，经投资测算后因税费过高导致交易无法实现。本文以深圳常见的城市更新项目典型交易方式为蓝本，结合西政资本近年来为地产及金融机构客户提供税筹服务的经验，就交易模式的设计以及所得税与土增税的综合税筹提供系统性思路，以便读者深入把握交易方案设计的精髓。如想了解更多的实操细节，欢迎关注和参加西政房地产人俱乐部专家人才库的税筹实务培训课程（详见公众号“西政资本”2017年3月7日推文《西政房地产人俱乐部专家人才库系统化实务培训课程通知》，具体培训时间以公众号“西政资本”后续公布的时间为准）。 一、股权收购的税筹方案
深圳的市面上存在大量以“圈地”为主业的公司，这些前期公司的实际控制人一般都是前期与业主方签订了拆补协议、通过了专项规划的审批后直接转让项目公司的股权，有的甚至会坚持到取得实施主体资格后再转让项目。这些前期公司因大部分费用均无法入账，因此账面净资产很低（历史成本很少），加上这些公司的注册资本一般都不太高，因此因股权转让产生的溢价非常之高。为便于读者对交易方案和税筹有直观的认识，假设一个即将取得实施主体资格的项目公司的注册资本为500万元，账面的成本、费用共计为2000万元，项目公司的股权转让价款为30500万元，以下就交易方式与税筹设计提供几种常规的操作建议。
（一）以股权转让所得的税筹为核心的交易方案设计
众所周知，深圳的一级市场一直都是卖方市场，卖方市场的主导思维就是税后实收。
以上述案例为例，假设股权架构为自然人100%持有股东公司，股东公司又100%持股项目公司，按正常转让项目公司股权进行操作时，原股东公司股权转让所得为30500-500=30000万元，应缴纳的企业所得税为30000*25%=7500万元，自然人从股东公司取得分红另需缴纳的个人所得税为（30000-7500）*20%=4500万元，共计需缴纳的税费为12000万元，也即个人股东的税后实收为30000-12000=18000万元，总税率为40%。按正常的交易习惯去推演，如开发商/
28
收购方需保证投资测算能得到保障，则可支付的交易对价最多为30000万元；但对于转让方的自然人而言，其最终要取得的是税后实收的30000万元，也即要取得这个税后实收金额的话必要将转让价格提高至49833万元，而这对于收购方来说显然是无法成交的金额。
根据我们的经验，以上情况可以用公募基金税筹方案化解转让方的企业所得税问题，具体来说就是转让方（股东公司）取得股权转让款后购买大比例分红的公募基金，然后在短期内赎回，利用国家税收法规对基金分红免税政策达到减少所得税的目标（具体可参考公众号“西政资本”2017年3月1日推文《西政资本：税筹前沿——2017税筹宝典及节税比例分析》）。还是以上述为例，原股东公司筹划前税前利润为30000万元，应缴纳企业所得税7500万元，假如购买拟分红的公募基金两次，每次额度30000万元，每次分红比例35%，则该企业可抵减的应税额为21000万元，实际缴税为（30000-21000）*25%=2250万元，节税比例可达70%，如果用更高额度购买基金，则节税比例可以达到90%左右。（备注，受政策的影响，通过公募基金通道化解所得税的操作方案今后很有可能会受到限制，因此有大额企业所得税筹划需求的可以在新规前尽快完成操作。）
以上方案虽然解决了企业所得税的缴纳问题，但股东公司的税后所得分配给自然人股东时仍无法解决个人分红引起的20%个人所得税的问题。为解决这个问题，我们会习惯性地使用税收优惠地的载体来解决个人股权转让引起的高额所得税问题。以自然人100%控股项目公司为例，仍按上述数据测算，则自然人转让股权需缴纳的个人所得税为（30500-500）*20%=6000万元。如该自然人股东在税收优惠地设立税收优惠载体，通过适用税收法律法规的规定将股权转让至税收优惠载体名下，税收优惠载体最后再将股权转让给收购方，则可起到明显的节税效果。按我们的经验，如股权转让至税收优惠地的载体名下后再次转让给收购方，则该股权转让行为总有效税率可控制在7%以内（也即20%的个人所得税可降至7%以内），也即上述总体节税比例可达80%以上。当然，以上交易方案以直接的股权转让为依托，核心在于收购方主动说服或者转让方自愿接受税筹方案，但实务中还是有很多“传统型老板”担心风险问题，过度要求必须直接将现金握在手上，为顺利解决这个问题，我们将重点介绍下文的解决方案。
（二）以拆分交易价款为核心的交易方案设计
上文已述及，大部分做前期或土地整理的项目公司的账上都没有什么成本和费用，名下一般也不会持有不动产或无形资产，也即股权转让一般不会存在因转让价格过低引起的公允价值调整的问题。根据我们的税筹服务经验，目前行业的做法基本是将交易价款拆分为股权转让款和前期工作委托费用。接前述的案例，转让的总价款为30500万元，其中500万元作为股权转让款（项目公司注册
29
资本为500万元），剩下30000万元作为收购方/新股东委托原股东或其关联方办理前期工作、更新项目立项申报、拆迁补偿、清租等的全部费用。该交易方案的设置不仅解决了股权转让高溢价产生的所得税问题，还以补偿款和服务费用等形式解决了项目公司的土增税和所得税税前抵扣项的问题，可谓一举多得。
值得注意的是，将交易价款拆分为股权转让款和前期工作委托费用，该前期工作委托费用并非为单纯的委托服务概念，不然将直接产生受托方（即原股东）的增值税和所得税的问题。诚如上述，在实务操作中，受让方一般都是将股权款以外的交易价款以借款形式注入项目公司，项目公司再以物业补偿款、租赁补偿款、相邻权补偿款、拆迁款、其他工程款、咨询费用等名义支付至原股东的关联方或其他第三方（其中与取得土地有关的成本还可加计20%的扣除）。在技术处理层面，该款项的处理路径不仅要解决交易价款的支付问题，还需通过税筹设计解决转让款的套出以及土增税和所得税的抵扣路径问题。
关于补偿款这一块，很多读者或许会担忧被补偿主体的税费问题。事实上，拆迁补偿所得在税法上不属于增值税和土地增值税的应税范畴，而且个人取得的补偿款免缴个人所得税，企业取得的补偿款也完全可以通过公募基金的通道化解企业所得税。因此，从税筹的角度出发，交易价款应尽量往与土地有关的补偿款靠拢，且补偿款的相对方应尽量引入自然人作为主体。
（三）以境外股权交易为核心的交易方案设计
我们在深圳、东莞、惠州的税筹服务过程中，发现存在大量的港资或台资企业控股境内公司（或工厂），该境内公司（或工厂）名下又有大量土地或厂房等大额资产的情形，有些甚至是由港资或台资企业直接持有土地或厂房等大额资产。追溯到改革开放以及上世纪90年代和2000年后的招商引资时期，大量外商投资企业以很低的价格取得了珠三角及周边地区的土地，且目前很多已建工厂的土地进入了旧改和城市更新的时代。众所周知，因上述土地的取得基本是零成本（或很低的成本），因此直接的土地或房产的交易将产生巨额的税费，但如果交易模式调整为拥有上述资产的外商投资企业的股权转让，则仍旧难以规避25%企业所得税以及向境外股东分红时引起的预提所得税的问题，且涉及的商务部门、外管部门的报批程序也很繁琐。因此最佳的解决办法就自然变成了直接在境外受让原股东持有的境外母公司的股权（当然该种方式仍旧有合规风险，具体可参见国税函2009年698号和国税公告2015年7号的内容）。
在操作层面，以上所述境外股权交易的核心问题是境外股权交易价款的支付，如境内收购方在境外没有相应的资金用于支付转让价款，则收购方必须设法将资金转到境外。在2015年严打地下钱庄以前，大部分境内企业可直接通过银行以借款的名义向境外公司转账（有些甚至是不存在关联关系的两方直接通过银
30
行转账），个别比较严格的地区也可以通过内保外贷、贸易通道等完成对境外的资金输送（具体请参见公众号“西政资本”2016年9月5日推文《地产跨境投资、跨境融资、结汇最新政策解读及实操攻略（下）》）。2015年末开始严打地下钱庄后，银行等资金通道均严重收缩，在当前严控资本外流的形势下，资金的出境自然成为了交易的最大难点（具体可参见公众号“西政资本”2017年3月13日推文《最新对外投资与资金出境实操分析暨海外置业资金出境路径研究（中）》）。
值得庆幸的是，自2016年12月至今，我们成功地帮助几个客户以内保外贷、内存外贷、内存离岸贷、离岸基金设立以及正常对外投资（ODI）等形式完成了资金的出境。当然就合规的角度而言，我们仍然建议办理正式的对外投资登记手续（详见公众号“西政资本”2017年4月14日推文《对外投资（ODI）之项目尽调报告注意要点及参考模板》），走正常的发改委、商务部及外管局的备案或审核流程。截止今日，对外投资的人民币出境已越卡越紧，从业务操作的情况来看，我们一般都建议客户先用一些更灵活的渠道完成资金出境，ODI资金出境松绑后再做冲销或者其他对冲性质的财务处理。另外，从政策层面看，尽管资金出境的监管越来越严，但就备案情况而言，收购方如为资信较好、实力雄厚的实业企业或多元化企业，资金的出境仍然有非常多的通道和架构可以搭建，当然我们坚持认为必须坚守合规的底线。 二、资产收购的税筹方案
很多人认为，在项目公司名下资产众多或债权债务特别复杂的情况下，最好的规避风险的方式是直接做资产转让。其实不然，就现实操作而言，相比直接的资产转让产生的巨额税费，我们认为以拆补的交易形式替代资产转让，或者剥离资产后直接做股权转让才是最佳的处理办法。
（一）以拆迁补偿代替土地/房产转让的交易方案设计
上文已提到，纯资产转让会产生高额的税费，虽然资产的收购价能解决土地成本的问题，但在开发未完成前掏出大额税费显然不是太经济的做法。在城市更新的实务中，项目用地上存在建成物业的情形下完全可以通过拆补的形式解决税费过高的问题。
1.对于被拆迁方而言，如被拆迁人为个人，个人取得补偿金和补偿安置房屋免缴个人所得税，而且个人被拆迁也不涉及增值税、土增税的缴纳问题。
2.如被拆迁人为企业，则被搬迁企业取得的搬迁补偿计入企业所得税应税收入，其中补偿房产按照公允价值确认收入。此外，符合城市更新规划或三旧改造而取得的收入（政策性搬迁）可有五年的缓缴期，否则并入企业应纳税所得额。
31
增值税和土地增值税方面，被拆迁企业和被拆迁的自然人一样，按税法规定也是免征增值税和土地增值税。
由上述可知，以拆补的形式拿下项目可以取得资产转让的同类效果，税费方面不会涉及大额的土增税以及增值税的问题，被拆迁人是个人的情况下直接免缴个人所得税，被拆迁人是企业的情况下也完全可以通过公募基金的通道化解企业所得税，而且开发商支付的补偿金和补偿房屋又能在土增税前扣除（并且是加计20%扣除），因此总体而言是一举多得的做法。
市面上的地产并购经常会关注税票的问题，其实除了出让金和配套费的票据，以上的补偿款收据也完成属于合法合规的抵扣票据范畴。唯一的区别就是，补偿类的成本不需要被拆迁人提供发票，因此在税筹的角度来说存在更多的操作空间。
（二）资产剥离后转让股权的交易方案设计
除了拆补之外，在项目公司很复杂的情况下另外一种取得项目的办法就是剥离资产至干净的主体公司后转让该主体公司的股权，具体来说主要是三种方式：第一种是以土地或房产出资入股后转让目标公司股权，第二种是以企业分立形式将目标资产及其关联的债权债务注入分立后的新公司后转让该新公司的股权，第三种是在同一控制下将资产划转至干净的目标公司后转让该目标公司的股权。因上述各种方案还涉及到特殊性税务处理等各方面的问题，笔者将在后文详细分析。
32
第八篇 深圳市城市更新实操系列（八）——“股份合作公司”（原农村集体经济组织继受单位）的法律属性与更新各阶段相关实操要点
西政资本
编者按 由于快速城市化所遗留下的各种问题，理论上不存在农村地区的深圳市，却长期保留着众多以“原农村集体经济组织继受单位”自居的股份合作公司。他们拥有大量的“集体用地”、“集体物业”等，在城市更新过程中扮演着极为重要的角色。
本文作者跟进过大量的城市更新项目，在对接股份合作公司方面积累了大量的实践经验。现就深圳拆除重建类城市更新过程中涉及“股份合作公司”的有关法律问题及实操要点进行分析，以飨读者。 一、“股份合作公司”的由来
深圳的城市化来得简单粗暴。1992年，通过“村改居”、“镇改办”，深圳原特区内实现了村集体的基层民主自治和集体经济组织职能的分离，基层民主自治职能由社区居民委员会承担，集体经济组织的职能则由股份合作公司继受。2003年，深圳市委、市政府发布《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，将原特区外的宝安、龙岗两区以同样的方式，逐步实现了全深圳的城市化（以上行动的法律依据为《土地管理法实施条例》第二条第（五）款，网络上关于转地合法性存在大量文章论述，本文不再赘述）。
经此一役，原来的农村集体经济组织的官方称谓转变为“原农村集体经济组织继受单位”。这些新的“村集体”吸纳了原村委会或村民小组、经济联合社、经济合作社及村办经济发展公司等的集体资产；在单位名称上，原特区内的“村集体”通常称“**实业股份有限公司”，原特区外的通常称“**股份合作公司”。两种都是股份合作制企业，本文以下统一称“股份合作公司”。
目前，深圳的股份合作公司有两种存在形式：第一种是原行政村范围内集体经济组织成立股份合作公司，行政村范围内原村民小组或自然村成立股份合作公司分公司，为前者分支机构，不具有独立法人资格；第二种是原行政村范围内集体经济组织成立股份合作公司，行政村范围内原村民小组或自然村成立具备法人资格的独立的股份合作公司，作为行政村一级股份合作公司的股东。
33
股份合作公司的股权结构中，前述第一种存在形式的股份合作公司，通常集体股占比略低于50％，个人股占比略高于50％（如48％ / 52％，具体以各股份合作公司章程为准）；前述第二种存在形式的股份合作公司，行政村一级的股份合作公司集体股通常为70％，个人股股东通常为30％，自然村或村民小组一级的股份合作公司集体股占比30％，个人股占比70％（分红用途不同导致股权结构差异，具体以个案章程约定为准）。通常情况下，股份合作公司章程会约定集体股占比不得小于30％，个人股占比不得超过70％。其中个人股分为募集股和合作股，但并不是都存在募集股和合作股，具体以股份合作公司章程约定为准。 二、“股份合作公司”的法律性质
股份合作公司在性质上为股份合作制企业。与普通的有限责任公司、股份有限公司或合伙企业不同的是，股份合作制企业目前尚无专门的法律、行政法规对其进行规定。根据原国家体改委《关于发展城市股份合作制企业的若干意见》：“股份合作制是采取了股份制一些做法的合作经济，是社会主义市场经济中集体经济的一种新的组织形式。在股份合作制企业中，劳动合作和资本合作有机结合。劳动合作是基础，职工共同劳动，共同占有和使用生产资料，利益共享，风险共担，实行民主管理，企业决策体现多数职工的意愿；资本合作采取了股份的形式，是职工共同为劳动合作提供的条件，职工既是劳动者，又是企业出资人。”在一定的历史条件下，具有“劳合性”、“资合性”的股份合作制有利于共同劳动条件的改善、企业竞争能力的提高和劳动者长远利益的增加。但在目前，深圳股份合作公司的“劳合性”早已丧失殆尽，在性质上与“资合性”、“人合性”的股份有限公司或有限责任公司并没有太大差异。 三、“股份合作公司”的法律适用
（一）立法缺失与“投靠适用”
在中央立法层面，《中华人民共和国公司法》第二条明确约定：本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司，明显是排除了股份合作公司。而在地方立法层面，《深圳经济特区股份合作公司条例》第三条规定：“本条例适用于该条例适用于福田区、罗湖区、南山区、盐田区内由社区集体经济组织改组设立的股份合作公司”，原特区外大量股份合作公司至少名义上还被其排除在外。这些都显示了现行立法的局限性（据了解，新的《深圳经济特区股份合作公司条例》应该会在适用区域上调整为全深圳范围）。
为减少立法缺失的不利影响，深圳大部分股份合作制企业的章程都通过“投
34
靠”适用《公司法》、《深圳经济特区股份合作公司条例》等法律、法规的方式，已达到“依法治公司”的效果。具体表述如下：“依照《中华人民共和国公司法》、《深圳经济特区股份合作公司条例》等法律、法规制定本章程”。
（二）司法适用
由于特定的历史原因，股份合作公司的章程约定了很多通常有限责任公司章程不涉及的事项，如计划生育、查孕查环等与分红绑定等。在司法审判中，对于具体章程约定事项的效力问题，在不违反法律、行政法规及相关政府规范性文件的情况下，一般不会被认定无效。而就退股、股权继承、赠与或转让等问题，在不违背法律强制性规定的前提下，法院也会根据章程规定来处置。在章程约定不明的情况下，法院会结合股份合作公司章程大多“投靠适用”《公司法》的现状，参考《公司法》法理进行判断，但具体裁判文书不会直接引据《公司法》具体法条。
四、城市更新各阶段股份合作公司涉及事项及工作要点 （一）合作协议或委托协议的签订
在与股份合作公司进行城市更新项目合作开发过程中，通常由项目公司与原农村集体经济组织签订合作协议或者共同成立项目公司。根据笔者参与众多项目的经验，股份合作公司在对外决议、公章使用和集体资产监管方面手续繁琐，且政府主管部门目前对涉及集体资产的问题异常敏感，如果让股份合作公司持有项目公司股权，会导致公司难以有效决策，进而使各类工作的开展受到牵制（涉及项目转让时，项目公司有股份合作公司持股的，尽调报告通常会特别提及，因此建议以签订合作协议的方式。
（二）意愿征集阶段
根据《深圳市城市更新办法》：城中村、旧屋村拆除重建的，应当经农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。“开村里的会，花开发商的钱，碎项目部的心”，看似简单的一条规定，很多时候可能导致一个更新项目拖延数年，以下就相关注意事项分项论述：
1.在政府监管趋严的情况下，对于股东大会的召开，要求越来越规范。首先，应注意股份合作公司的股东大会召开的程序的合法性，严格按照股份合作公司章程提前通知各股东或股东代表，尽量由开发商监督股份公司董事会完成股东大会的召开并做好证据留存，保证通知流程符合公司章程要求。其次，在实操角度，
35
大量自然人股东不会亲自到场参与股东大会，开发商应提前全面且准确的做好授权文书，提供给需要授权的股东，避免授权事项的缺失或瑕疵导致有关表决的效力受到影响。 2.在原行政村范围内集体经济组织成立股份合作公司，行政村范围内原村民小组或自然村成立具备法人资格的独立的股份合作公司的情况下，在行政村一级股份合作公司层面表决同意进行城市更新的情况下，应注意参与表决的股东是否有权进行表决。以笔者实际参与项目为例，行政村一级股份合作公司的股东为集体资产委员会和各自然村股份合作公司，在进行表决同意城市更新项目时，由于自然村一级股份合作公司并未按照章程进行决议，仅仅是自然村一级股份合作公司法定代表人同意并在股东大会决议上加盖了自然村一级股份合作公司的公章（在两三年前，监管不严，很多这样的操作），导致更新计划申报时被退文，严重影响项目推进。建议涉及自然村一级合作公司在完成内部决议程序并通过后再进行行政村一级股份合作公司的股东大会表决。
3.原行政村范围内集体经济组织成立股份合作公司，行政村范围内原村民小组或自然村成立股份合作公司分公司的情况下，由于部分开发商项目公司只是与其中部分分公司签订了合作协议，也只对该部分分公司对应的自然村或村民小组进行更新改造，表决时应特别注意。按照公司法相关法理，分公司签订的合作协议对总公司具有约束力，但往往开发商项目公司与分公司签订合作协议时并未召开股东大会，合作协议效力问题值得商榷。综合以上情况，建议进行同意城市更新的表决时，除了由总公司召开股东大会（或股东代表大会）同意更新改造之外，建议在相关股东大会决议上对原与股份合作公司分公司签订的合作协议进行追认。
4.关于召开股东大会还是股东代表大会的争议。如前所述，《深圳市城市更新办法》要求城中村、旧屋村拆除重建的，应当经农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。然而，实际上大量股份合作公司章程约定其实行股东代表大会制，并不存在所谓的“股东大会”。更新项目涉及以上问题的，除应事先与各级审批部门充分沟通外（很难有书面回复或统一结果），也应做足自身的准备，在进行表决时，可同时签署《股东代表大会决议》.《股东大会决议》及《股东代表大会暨股东大会决议》，做足万全准备，避免报审批时被退文。
5.召开股东大会时，根据所在区域政策或规范性文件需要公证或律师见证的，特别是需要公证的，会议召开的规范性的要求将大大提高，势将极大的提高相关会议决议通过的难度，建议开发商相关预案中注重对与公证机关的沟通。
36
（三）历史用地处置阶段
在更新项目纳入城市更新计划且获得土地建筑物信息核查复函后，拟实施拆除重建范围内未签订征（转）地协议或者已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，由股份合作公司申请进行历史用地处置。历史用地处置对于专项规划草案的编制及报审意义重大，关系着项目可获得的开发建设用地面积等重要指标。
根据《深圳市城市更新历史遗留用地处置若干规定》之要求：城市更新项目历史用地处置需要由股份合作股东代表大会（并非股东大会）就有关事项进行审议并表决，获得2/3（含2/3）同意的，方可申请历史用地处置。除前文论及的注意股东代表大会召开相关问题外，股份合作公司应当提交如下申请材料：（1）历史用地处置申请及承诺书（该承诺书与零征转协议类似，在2016年38号文里已明确要求继受单位与政府签订完成处置土地征（转）用手续的协议）；（2）土地建筑物信息核查复函；（3）股份合作公司股东代表大会决议；（4）街道办事处出具的协助核查历史用地行为发生时间的意见。（5）其他材料。
历史用地处置阶段，除规范准备相关申请资料外，开发商项目部应格外重视对历史用地处置意义的解释，历史用地处置仅仅是城市更新项目前期报批的一个环节，不涉及对个人或集体物业的拆迁补偿问题，正确的解释历史用地处置的含义，关系到股份合作公司是否能够正确理解历史用地的重要意义，关系到股份合作公司能否有效召开并通过决议。
（四）非农建设用地调整
非农建设用地对于原特区外旧村改造类型的拆除重建类城市更新项目的重要性无需多言，同时，非农建设用地也是深圳股份合作公司的“最后一桶金”。2007年以来，为规范非农建设用地管理，各股份合作公司以建立具体非农建设用地台账，实行对非农建设用地的动态监管。深圳各区对于非农建设用地调入城市更新项目的时间节点及调整范围要求各有不同，本文不做赘述。对于非农建设用地调整的，通常需要根据各区非农管理办法的要求召开股份合作公司股东大会和股东代表大会，如在本社区范围内调整非农建设用地的，建议仅就调整事宜进行决议，避免涉及拆赔进而导致决议久拖不决，将非农拆迁补偿事宜与集体物业拆迁补偿同时进行处理。如在项目所在社区范围外将非农调整至项目范围内的，根据实操经验，建议在确定现金及物业补偿条件后，以承揽方式外包至相关第三方进行操作，降低项目公司风险。
37
（五）拆迁安置补偿
1.对于更新项目涉及的集体资产拆迁补偿的问题，难点有二，第一是拆迁补偿条件，第二是集体资产备案环节的行政手续办理。 因为所有被拆迁人都是“皇帝的女儿”，所以在最初设计集体资产交易的方案时，应充分做足调研工作，充分收集案例，摸清项目周边对于同类型集体物业的补偿条件。毕竟“行规”对于认知水平有限的村里人来说，远比评估来的真实可靠。另外，设计的交易方案要充分包含各类内容：物业价值与土地价值（集体用地与非农）等，相关文件应提前做好“预报审”工作，提前与街道办沟通，避免内容缺失导致返工（由于各环节会议的重新，返工的时间等成本极高）。项目公司认为有必要将后续决议事项一并在本阶段一并决议的，可以在股份合作制企业召开三会（董事会、监事会、集体资产委员会）和股东（代表）大会的同时，一并将有关决议事项放在相关决议中一并决议，如具有一定关联性的非农注销和集体用地“零征转”。 ”政府部门对于股份合作公司的家长心态在集体资产拆迁补偿阶段表现的尤为突出。集体资产补偿阶段的备案工作虽然时备案，但实际上远比很多行政审批环节难度大得多。重点除了通常的关系维护外，还需要注意评估公司的选定，同时充分发挥评估公司的作用。
对于集体资产涉及的“三资平台”相关操作，公众号“西政资本”将后续推出专题进行分析，敬请留意。
2.在城中村或旧屋村的拆迁过程中，确权工作是重中之重，股份合作公司和社区居民委员会发挥着重要作用（目前部分深圳少部分区尚未要求确权必须二者参与，但趋势是确权工作二者必将参与并不可替代）。本文以城中村或旧村中无产权物业的确权为例进行说明。
由于深圳的查违工作虽然是查了一波又一波，但违建并未因为查违工作得到有效控制，直到2015年（1+2的出台确实效果明显）。也正是由于这些违建（在实操中，土地建筑物信息核查中没有显示权属的全部房屋都可以参照）的存在，给城市更新工作的税务筹划提供了一些空间，同时也为一些交易架构设计提供了通道或空间，无产权违建的作用巨大。要想让相关操作成为现实，股份合作公司和社区居民委员会的确权认定的盖章意义重大。有相关筹划或交易设计需求的可与公众号“西政资本”联络人联系。
3.拆迁补偿过程中，特别是旧村和城中村，部分物业存在历史遗留问题，特
38
别是集资修建物业，关系到的主体众多，问题敏感，极大的影响开发商项目公司获得实施主体。解决该类问题的，应充分发挥股份合作公司的作用，相关问题尽量由股份合作公司股东大会进行决议并确认，避免后续实时主体公示阶段的异议（有特殊情况的，仍需要针对实施主体公示阶段的专项预案）导致项目拖延。因为笔者经办数个项目涉及信息比较敏感，在此不做案例分析。
（六）回迁安置选房
拆迁安置补偿除了通常的拆迁补偿条件，选房问题是最重要的利益再分配环节。对于回迁选房问题，开发商不得不重视，甚至关乎着项目的盈亏。但是由于开发商的立场始终是无法为被拆迁人认可的，所以，可以在选房方案的制定及落实环节，将股份合作公司引入，一方面是由于大部分权利人是股份合作公司股东或其关联方，与各回迁主体联系方便且有效，其次也与开发商立场不同，表面上公平性更有保障，最后，“地头蛇”的作用能够起到极大的作用。 五、对于股份合作公司发展的建议
据悉，目前新一稿的《深圳经济特区股份合作公司条例》正在修订过程中，希望深圳作为走在最前面的特区，能够充分发挥特区人大立法的优势，从立法股份合作公司的发展推上一个新的阶段。在政府管理层面，希望政府部门也适当调整“家长心态”，让股份合作公司具有更多的能动性。
具体操作上，立法上与时俱进的确认股份合作公司属性，希望能够出现一些前瞻性的规定，如随着城市化程度的进一步提升，股份合作制企业已经完全丧失其“劳合性”与“原农村集体经济组织”遗留属性后，是否可以转化为股份有限公司或者有限责任公司？股东大会能否根据一定流程修订公司章程改变公司属性进而完成改制？
深圳的原农村集体经济组织掌握了大量的资源，但管理着巨大体量的财富的班子似乎并不那么高大上。建议引入股份合作公司职业经理人制度，将根据股份享有的参与经营管理权能与获得分红的权能分离，充分发挥职业经理人的专业优势，同时，政府部门在职业经理人选定与考核等方面进行监督管理。以上措施如能因地制宜地且加以落实，将极大的促进股份合作公司的发展。
39
第九篇 深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制
杨煌铭 笔者按
笔者于2017年7月5日于公众号“西政资本”发布《合作开发/合作建房之司法、税务认定及各主体的纳税分析和税务筹划》一文后，不少更新项目的被拆迁方问及在与开发商的合作方式中项目转让、合作建房与拆迁补偿的合作模式到底孰优孰劣。
就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者2017年5月12日于公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者2017年4月17日于公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七） ——交易方案设计及税务筹划》）。如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。
为便于读者深入了解拆迁补偿的合作模式可以给被拆迁方带来的优势，笔者特从城市更新项目中被拆迁方税费负担的分析入手，帮助读者理清被拆迁方的纳税义务，并从回迁房屋的风险控制角度让读者对更新项目各环节中被拆迁方的权益保障措施有更深入的认识。 一、被拆迁方的纳税分析
（一）增值税
被拆迁方因被拆迁取得的拆迁补偿所得是否需缴纳增值税一事一直存在争议。营改增前，《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）答复：“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不
40
动产）的补偿费不征收营业税。”《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）答复：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”营改增后，仅《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》提到“一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”，也即作为土地使用者将土地交还国家，具体表现为将土地使用权证交还国家并注销，从而取得实物补偿的行为免交增值税。
于深圳而言，营改增前，深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）“二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿…… 2．被拆迁居民或单位取得拆迁补偿不征营业税。根据《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）及《深圳市地方税务局关于重新发布<关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知>》（深地税发[2003]938号）文件的规定，被拆迁户取得的补偿收入不征收营业税。”营改增后，深地税办发[2016]11号文取代了上述文件，其中对被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得按不征增值税进行处理。
（二）土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”
（三）印花税
1.拆迁补偿环节的印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条：“下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业帐簿；4.
41
权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证”。
鉴于“拆迁补偿协议”不在上述列举范围内，因此《拆迁补偿协议》以及取得搬迁补偿所得不需缴纳印花税。
2.不动产回迁环节的印花税
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税[2013]101号）第一条：对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
（四）企业所得税 1.货币补偿
《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）第十六条“企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。”《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）“二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：(一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。(二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。(三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。 (四)企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。”根据上述，被拆迁企业取得的补偿款可在五年内计入企业应纳税所得额，也即被拆迁企业可尽量将完税义务延至第五年处理。
2.房屋补偿（回迁房）
深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）第二部分第
42
（三）条第2款 “……如企业获得房产形式的拆迁补偿，应按公允价值确认搬迁收入。”但国家税务总局公告2013年第11号《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》明确规定“二、企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。”根据效力优先的原则，被拆迁企业取得补偿的房屋本身无需按公允价值确认搬迁收入并缴纳企业所得税。
值得注意的是，回迁房屋登记价过低将直接导致再次转让房屋时的高税负问题。鉴于深圳市目前对返迁房屋的登记价处理大多按照拆迁补偿安置合同约定的价格来确定，因此被拆迁方需就返迁房屋的登记价与开发商进行充分沟通，并做好完善的合同条款设计。
特别提示：一般来说，返迁物业的登记价主要由原被拆迁的资产净值（相当于提供的土地价值）、补缴的地价以及后期的开发建设成本组成，但因开发商提供返迁物业在土增税和所得税层面均按市场价进行视同销售处理，因此实务里面被拆迁方需注意与开发商谈判时的相应技巧，双方平衡处理。
（五）契税 根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）和《广东省契税实施办法》第六条的规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税。因房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。因房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项
（一）更新意愿征集阶段
被拆迁方需全面了解更新单元范围内是否存在村集体用地或者村集体物业之类的村集体资产，如存在村集体资产，需重点关注开发商与村股份合作公司之间签订的委托协议或合作协议的情况。
由于深圳目前的村集体资产监管相关政策的收紧（如《龙岗区社区股份合作公司村集体用地开发及交易监管实施细则》），股份合作公司与开发商之间签订合作开发协议相对谨慎，基本上只签订委托协议（即使签订合作协议的，也只是标题，实质内容仍为委托），书面同意城市更新且委托开发商作为项目的申报主体。涉及村集体资产的，股份合作公司决议流程繁琐，村集体资产处置可能涉
43
及公开化选择市场主体，而且政府部门备案流程冗长，直接影响项目开发周期及可行性。
因此，被拆迁方需及时掌握是否存在村集体用地及资产处置，以便做好开发周期的预期和心理准备。
（二）城市更新计划申报阶段
更新单元属于按照规划控制单元控制用地，如需进一步编制详细规划，确定单元内地块划分和具体地块容积率等规划条件，则该类更新单元仍存在诸多规划条件的不确定性。该种情况下，被拆迁方需重点关注开发商对更新单元具体城市更新单元申报及单元划定情况。事实上，已签订的拆迁补偿协议虽约定了具体的回迁分期等内容，但在规划条件与协议不符的情况下，很有可能将难以落实原拆补约定并产生争议。
为此，建议被拆迁方根据更新单元划定情况及时与开发商沟通，一方面确保单元范围划定与原拆补协议确定的一致，一方面如出现不一致，则及时调整原协议相关约定，争取最大限度保障被拆迁方权益。
（三）更新单元规划草案编制及批准阶段
更新单元规划（专规）是管理城市更新活动的基本依据，统筹了整个城市更新项目各参与方的利益。被拆迁方在开发商编制城市更新单元规划的过程中，对于更新单元规划涉及的关键要素（如限高、路网、道路开口等）需予以充分注意，对于开发商报政府部门审批后公示的城市更新单元规划草案，发现对被拆迁方不利因素的，应及时异议并提出意见和建议，及时沟通处理。
另外，专项规划将确定最终分期及各分期地块情况，拆补协议中约定回迁物业的所在分期问题时，建议根据最终专规获批情况重新对回迁物业位置进行约定（分期不属于强规，开发商根据项目拆迁情况等进行调整，且调整难度不大，故建议以地块位置确定回迁物业位置）。另外，关于选房的其他注意事项需在设计施工阶段进行确定（具体见下文内容）。
（四）实施主体申报及确认阶段
在实施主体确认之前，开发商将完成所有拆迁补偿等事宜，并形成单一主体文件的备案工作，经政府部门审核后进行实施主体公示。实施主体就土地权属、建筑物权属及开发商形成单一主体的过程等内容进行公示，被拆迁方应关注公示的内容是否与原拆补协议的约定一致。
在开发商完成实施主体资格确认后，将与政府部门签订监管协议，该监管协议基本由政府部门制定，无法修改，但建议在监管协议完成签订后复印并留存，作为后续拆迁补偿的验收依据之一。
（五）房地产证注销阶段
44
房地产证的注销可以由被拆迁方前往产权登记部门办理或者由被拆迁方委托（公证）开发商办理。为避免后期情势变化导致不利因素，被拆迁方可以考虑保留牵制手段，尽量自行办理。
（六）建筑设计及施工阶段
建筑设计直接关系到以后回迁物业的品质，进而影响物业的价值，关乎被拆迁方的切身利益。由于城市更新项目为土地一级市场及二级市场的联合运作，大量的设计工作必然前置，通常在拆迁阶段就已经开始设计工作。因此建议被拆迁方根据后期回迁物业的处置方式等因素，结合规划文本、市场调研等综合因素，把有利于被拆迁方的设计要点加入开发商的设计规划中去。如用作租赁，则研究片区租赁需求，设计符合市场需求的户型等。
施工阶段，对于装修、配套选择等进行细化落实。建议被拆迁方结合设计结果选择是否需要装修。对于施工的细节，如电梯选择、建筑公共空间设计装修、基本配套设施（门窗、管线）等，尽量在注销房地产证及拆除房屋之前以补充协议落实。
（七）回迁物业的选择
被拆迁方需根据项目实际推进及获批情况提出具体要求，如房屋位置确定、房屋交付、房屋验收、产权证书办理时限等，积极促成补充协议签订以维护己方的利益。
三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划
被拆迁企业取得回迁房屋后再次转让时，因房产历史成本或登记价过低，将导致再次转让时税费过高的问题。如为资产转让，则增值税、土地增值税、企业所得税、印花税加起来的综合税率将达到50%左右。鉴于增值税与土地增值税很难有税筹空间，根据笔者的经验，被拆迁企业取得补偿房屋后可将股权先转让至原股东在税收优惠地设立的主体，再次转让股权、有限合伙份额或资产时适用优惠地的税收优惠政策；此外，被拆迁企业也可以同一控制下的资产划转或企业分立形式将资产分别剥离至税收优惠地的主体，随后再做转让。当然，如简单处理，被拆迁企业的股东可直接通过转让股权的形式间接转让回迁房屋的产权，并就股权转让所得通过企业所得税的筹划大幅减轻税负，另外被拆迁方获得的货币补偿款亦可参照该税筹方式处理，具体可参见公众号“西政资本”2017年3月1日推文《西政资本：税筹前沿——2017税筹宝典及节税比例分析》。
45
第十篇 深圳市城市更新项目实操系列（十）——城市更新土地拓展若干历史遗留问题用地案例简析及房企应对方案探讨
西政资本
一、案例一
A公司与B股份公司、C政府于2006年签订了三方征转地协议等。随后，A公司向B股份公司以及村民支付了土地购地款、青苗补偿费、果树补偿费等，后因A公司股东病故，A公司一直未向C政府补交土地出让金，也未办理用地手续，项目搁置至今。
简析：该类型用地我们称为历史遗留未完善出让手续用地，历史遗留未完善出让手续用地是指深圳全市范围内已签订土地征用补偿协议并由第三方代为实施征地补偿、尚未完善出让手续的可建设用地。
房企应对策略：市规土委在2017年10月30日出台了《市规划国土委关于开展全市历史遗留未完善出让手续用地清查工作的公告》，在全市范围内开展对该类型用地的清查工作，按该公告，业主方可在2018年1月30日之前向各管理分局进行申报登记。如已错过申报期，有部分区仍出台了补救政策,如大鹏新区出台了《市规土委大鹏管理局关于印发<市规划国土委大鹏管理局“服务进社区”工作实施方案（试行）>的通知》。值得注意的是，该政策的目的仅是掌握该类型历史遗留用地的大概情况，并没有提出对应的解决方案，不出意外的话，政府后续应该会有相应的实施办法等政策推出。 二、案例二
某地块最初是由A国企（政企合一）填海完成的，填完后由A国企继续管理。1991年，B公司经过招商引资与A国企签订了土地转让合同，按合同约定，B公司需补交部分地价、继续完善用地手续才能办理产权，但B公司未完成此步骤。
简析：该用地也属于历史遗留未完善出让手续用地。但与案例一情况不同的是，案例一在完善用地手续前属于未征未转用地，而案例二在完善用地手续前已属于国有用地。
房企应对策略：该案例与案例一处理方案一致，该类型历史遗留问题用地亟待政府部门新的政策的出台。
46
三、案例三
甲不动产位于某区更新单元范围内，该不动产已办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。但其房屋所有权证的证载权利人为A个人，而国有土地使用权证载权利人为B国企。
简析：从权属情况来看，这是一块国有已出让用地，属于合法用地。但该用地存在历史遗留问题，即房屋与土地的权利人不一致。
房企应对策略：如采用城市更新方式进行改造，在意愿征集的过程中，需同时考虑A个人和B国企的意愿。在实际拆赔过程中，也需要将A个人和B国企同时视为地上权利人，分别进行补偿，除非有一方同意放弃其权益，由另一方承接。 四、案例四
某罗湖旧居住区，在20世纪80年代初期作为国企的福利房由A公司作为项目的开发企业进行开发建设，项目竣工后，该小区的大部分楼栋仅办理了一本大产权证并已按福利分房形式分给了A公司员工。1988年10月，深圳市出台《深圳经济特区住房制度改革方案》，根据政策，该小区可以补办房改手续，但因种种原因，获得分房的业主未能及时完善房改手续。
简析：根据《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号）的有关内容，该用地属于房地产登记历史遗留问题用地。从权属情况来看，该用地属于国有已出让用地。从权利人情况来看，名义上的权利人仅有一个，即当初大证的权利人A公司，而实际的权利人是当初所有获得分房的业主。从目前情况来看，办理房改房流程已过窗口期，即使该小区符合房改房条件，已经没法再继续办理该流程了。
房企应对策略：如采用城市更新方式进行改造，在意愿征集过程中，只要该小区征集到所有个人业主的意愿，仍不会影响该小区进行计划立项申报及后续流程办理。 五、结语
因深圳本身土地历史和政策的复杂性，使得这三十多年来出现了多种多样的历史遗留问题用地。因此，笔者根据拓展过程中遇到的实际案例，结合政策对这些用地进行了简析及房企应对策略的说明。因掌握信息有限，所有情况不一定都能涵盖到，如有不完善之处，请各位海涵指正。
47
48
第十一篇 深圳市城市更新项目实操系列（十一）——房地产代用证、绿本房、福利房、划拨地、非法占用地等城市更新项目历史遗留问题处理技巧暨实操解析
邓伟强
前言 公众号“西政资本”于2017年3月8日发布《西政资本：深圳市城市更新项目实操系列（四）——拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧》一文后，不少读者问到除绿本房之外的其他项目用地或建、构筑物的历史遗留问题的处理思路。为使读者从整体上理清城市更新项目用地涉及的典型历史遗留问题的处理思路，笔者特以房地产代用证、绿本房、福利房、划拨地、非法占用地的处理为例，从理论和实务相结合的角度进行论述，以期为地产同业人士提供实操参考。
一、“房地产代用证”等房地产登记方面的历史遗留问题代用
由于住房商品化时间早、房地产登记制度的缺失、滞后，深圳房地产市场产生了大量的历史遗留问题。其中比较常见的，当属所谓的“房地产代用证”问题。
对此，深圳市政府先后颁布了《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府 [2004] 193号）、《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府[2010]66号），针对“房地产代用证”及其他房地产登记方面的历史遗留问题提供解决路径。
根据上述规定，“房地产代用证”可作为房屋权属的证明文件之一，但尚不能据此上市流通。为此，在拆迁过程中，如开发商需要跟“房地产代用证”的证载权利人签订拆迁协议的，建议在协议中予以明确约定，敦促业主方按相关政策规定，完善初始登记，换发正式的不动产权证明。
此外，由于深圳早期房地产政策的不完善，在实际操作中，仍存在相当数量的房地产基于各种原因无法办证的问题。对此，业主方应当根据深府（2004）193号、深府（2010）66号等规定，及时与主管部门联系、沟通，以尽早解决房屋确权与产权登记的问题；必要时可通过诉讼等司法途径确权。而开发商则需要在核查的过程中，严格履行法定的通知、公示程序，减少产权不清所带来的法律风险。
二、“绿本房”处理问题绿本房”处理问题
“绿本房”是“非商品房地产”的俗称。顾名思义，这类房地产不能作为商品房在市场上进行交易。然而，“绿本房买卖”在现实中可谓屡见不鲜。在核查、
49
确认“绿本房”的权利主体时，我们需要根据其“绿本”的来源及其交易前提进行分析，并在此基础上分析相关交易行为的效力。笔者认为，如以“绿本”的来源划分，相关房屋大致可分为两类。
一类是“政策性住房”，如各类保障房、经济适用房等。此类房屋之所以获得“绿本”，主要基于政策因素，业主当初购买的就不是完整的房屋产权。对此，根据《深圳市保障性住房条例》、《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》等规定，在满足一定的政策条件下，业主可通过补交土地出让金、房屋增值收益的方式实现“绿本转红本”，正式进入市场交易。
另一类则属于“历史遗留违法建筑”。根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》及相关实施细则，符合一定条件的历史遗留违法建筑，在依法办理相关产权确认手续，并补交罚款、地价款的情况下，业主可获得“绿本”房产证。然而，对于这类房屋能否转为“红本”，笔者至今尚未找到有效的法律、政策依据。根据相关资深业者的反馈，这类“绿本房”目前暂未见到“绿本转红本”的实例。
根据以上分析，结合深圳地区的相关司法判例，“绿本房买卖”并非一律无效。然而，在城市更新过程中，即使“绿本房”的受让人、实际控制人在立项时被认定为权利主体，在“注销房地产证”的阶段，房地产登记部门也只认证载权利人。这就是说，非经证载权利人的同意与配合，房地产证就不可能注销。为解决“绿本房”的问题，各大开发商在实际操作中总结出一系列“套路”，具体详见西政资本《西政资本：深圳市城市更新项目实操系列（四）——拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧》。
三、单位“福利房”问题利房”问题
“福利房”是计划经济时代的产物。当时企事业单位将自建房屋以单位福利的形式分配给职工；职工以大大低于市场价的规定价格购买，从而对购买的房屋享有部分产权。理论上说，单位“福利房”的产权可归个人所有。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。
然而，在深圳旧住宅区拆除重建类的项目中，出现了不少类似的情况：单位在分房时并未登记到小业主名下，而是继续登记在单位名下。此时，如果开发商仅按照产权登记现状与单位签订拆迁补偿协议，并以此向相关职能部门申请项目立项、实施主体的，虽从合规方面不存在问题，但如此操作必然导致大量小业主的异议，后续的拆迁工作也将难以进一步推进。从减少纠纷，清除后续障碍的角
50
度出发，笔者建议：在实际操作中，开发商可根据单位、业主提供的证明材料，经与国土、住建等部门核实后，再直接与小业主签订拆迁补偿协议；在解决历史遗留问题、理清房屋产权关系之后，才可能盘活城市更新项目。
值得一提的是，在纠纷解决的层面，针对单位在福利房分配过程中所产生的纠纷，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发［1992］38号）解释第三条明确规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉”。因此，上述处理方式建议应为开发商的首选。
四、项目用地四、项目用地被长期非法占用被长期非法占用
深圳发展早期，政府为了招商引资，往往通过“协议”的方式为企业提供厂房用地。在此期间，政府往往通过批复等方式，授权企业征地，并由国土部门、被征地单位和用地单位签订三方协议，以此实现征地过程。一般情况下，被征地块的经济补偿关系由用地方和被征地单位自行解决，政府不做补偿。这种做法到了2004年“8·31大限”后逐步被逆转。
在企业自主征地的过程中，由于管理不规范等原因，在征地前后往往存在用地界线不清、周边建筑物非法占用项目土地的现象。起初，由于用地价值不高，利益不明显，相关问题并未得到各方当事人的重视。然而，随着土地资源日渐紧缺，存量用地的盘活逐步成为城市用地的一个重要来源，类似“非法占用土地”的各种历史遗留问题也越来越成为理清土地产权关系的一个重要问题。
根据现行法律的规定，对于周边用地主体侵占红线的行为，权利人可通过诉讼、向主管部门投诉等方式，要求侵权者停止侵害、恢复原状。然而，由于相关侵权行为年深日久，侵权事实、侵权主体等关键事实往往难以确认；即使权利人的诉求最终得到法院或主管部门的支持，相关判决和行政决定后续是否得到切实执行也是一个问题。在实际操作中，这类问题大多采取私下谈判解决。
五、划拨用地上的建筑物处理划拨用地上的建筑物处理
从确权的角度来说，只要业主方能够提供相关的划拨用地使用批文、房屋产权证书等确权材料，待拆房屋建在划拨用地上不影响其权属关系。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款明确规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。对此，建议开发商在与相关业主签订
51
拆迁补偿合同的过程中，对准许转让划拨房产的相关政府批文，及其补交土地出让金的相关凭证进行重点审查。
另外，在深圳地区，划拨用地上的建筑物理论上还有一个续期的问题。深圳市国土部门在2004年曾制定《深圳市到期房地产续期若干规定》（[2004]73号），对土地使用年期届满的行政划拨性质房地产的续期问题作出专门的规定。然而，根据深圳市现有的政策，在被划入城市更新单元之后，该区域内的房地产将不予续期。
52
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容