区域经济和产业经济基于动态联盟的养老地产利益分配研究陈洪正（重庆建工渝远建筑装饰有限公司，重庆４０１１２２）摘要：养老地产在老龄化的中国快速发展，其建设运营模式受到各方关注。基于动态联盟的基础上，对养老地产的利益分配进行研究，包括利益构成、利益分配原则和分配流程，以期对养老地产的运营模式做出有价值的探索。关键词：养老地产；动态联盟；利益分配截至２０１１年底，中国６０岁及以上老年人ＶＩ已达１．８５亿人，占总人口的１３．７％，据相关资料统计平均每年增加１０００万老年人口。科技和医疗水平的提高，延长了人Ｅｌ的平均寿命，把我国提前带入到老龄化社会。独生子女时代的来Ｉ临，让养老成为巨大压力，再加上工作和学习的异地化，空巢老人的比例急剧升高，这些都是养老问题产生的直接原因。土地资源和建筑资源的稀缺催生了养老地产，和传统意义上的独立产业不同的是，养老地产是由第一、第二和传统第三产业衍生出来的新兴综合性产业，它带有明显的福利性和公共性，但是又具有高盈利的特点。养老地产作为老龄化时代到来形成的特有概念，包括：老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。经济供养、生活照料、精神慰藉是老年住宅的三个基本内容。，养老观念的逐渐改变，养老形式的不断创新，所依赖的高效交通工具、信息化多媒体和智能设备需要不同优势企业联合起来共同服务。房地产项目开发相关企业的联合也必将促使动态联盟运营方式的产生和发展。联盟合作伙伴得以形成的条件是利益责权利险对等，这也是规范各自行为，形成统一规章制度的前提。因此，建立一套有效的利益分配机制和方法，对于防控企业动态联盟风险，保障联盟的正常运行具有非常重要的意义和作用。一、养老地产动态联盟分析ｌ＿养老地产动态联盟可行性（１）良好的社会基础。老年人口的急剧膨胀，传统的家庭养老与年轻人的生活方式格格不入，我国传统养老观念正在革新，这些都为房地产商带来商机。另外，医疗卫生服务、交通、文体等基础设施对养老地产提出了可观的需求，为了避免失去市场机会，实现养老地产联盟运营方式在我国具有较好的社会意义。（２）较好的经济基础。改革开放后，我国国民经济的迅速发展使人们收入水平显著提高，养老制度的不断完善使老年人的医疗和生活得到再大保障，老年人呵支）－ｔｇ：：】ｂ－－ｏ－ｔｇ：】●＿（）＜】卜（堰】卜（堰】｝＜）－ｔｇ：】●＿（）－ｔｇ：】Ｈ）－●【】Ｈ堰】卜（）—●【】卜（堰】Ｈ比】｝＜）－ｔｇ：】Ｈ堰】Ｈ）－●【：】ｂ－Ｏ－ｔｇ：】Ｈ）－●【：ｌ－－ｏ－ｔｇ：】Ｈ）—●【】●＿（统计基础工作，加大循环经济相关法律、法规及重大意义的宣传，并针对财务统计人员进行专门培训，加强业务辅导。加强反映主要污染物减排总量统计的时效性，落实人力扩展监测范围，探讨创新统计方法，在全面反映主要污染物减排情况的同时，提高数据质量，加强实效性。对辖区内建筑物进行全面普查，建立基础数据档案。加强动态统计、监测与分析，填补该领域统计的缺陷。（５）加大引导和合作，促进循环经济技术推广应用。加强科学技术中对循环经济具有支撑性作用的科学技术研究，特别是基础科学研究。以新技术改造升级传统产业，提升产业技术含量和档次，增强产品市场竞争力，使企业重新焕发出生机。由政府牵头，搭建政府、企业、中介组织、金融机构为一体的循环经济技术研发投入体系，破解资金对循环经济技术研究的桎梏。加快建立产学研技术研发体系和技术咨询服务体系，促进企业强化在节能规划、能源审计、合同能源管理、清洁生产在审核、ＩＳ０１４０００认证等方面的力度。（６）建立相应模式，建设低碳工业园区。加强组织协调与政策推进，大力推进国家生态工业示范园创建：【作。调整能源结构，提高能源利用效率，密切关注先进节能技术研究作者简介：王丽华，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）统计局中・，２２经济师，新疆财经大学金融学院硕士；研究方向：证券投资与投资银行。全国商情１１参考文献：动态，大力推广成熟度较高的技术在实际中的应用。利用一切可利用的用地空间，提高绿地率，美化、绿化环境，增强碳汇能力。［１］蔡炜．循环经济发展存在的问题及改进措施ＥＪ］．经济纵横，２０１２，（０３）．［２］崔倩．发达国家循环经济的发展经验和启示［Ｊ］．徐州工程学院学报，２００９，（０１）．［３］杨睿．新疆乌昌地区循环经济制度变迁影响因素分析．２００８，（１０）．［４］李国平．各国发展循环经济的经验比较［Ｊ］．生态经济，２００７，（０６）．［５］刘欢．国外循环经济发展对我国的启示［Ｊ］．黑龙江对外经贸，２００６，（１２）．万方数据区域经济和产业经济配收入逐渐增多。经济条件的改善和养老意识的增强使老年人对居住环境要求越来越高。现阶段老年人独居意识都比较强烈，为我国养老地产的发展创造了良好条件。建立房地产动态联盟，能够抓住市场机遇，实现资源的最优配置。（３）强有力的技术条件。信息时代使人们的交流方式发生了深刻的变革，通过信息化多媒体工具，子女与老人之间的交流变得即时和准确，满足了老年人对亲情的心理需求，这也为老年人转变观念提供了物质基础。如今，高效率交通工具缩短了子女与老人之间的距离，慰藉了老人的心灵，对老年人的身体和心理健康都非常有益。当老人开始接受独居养老时，地产商和利益相关方建造老年住宅才有意义，也才有老年地产动态联盟的产生。２．养老地产动态联盟模式目前房地产行业存在过剩的供给和竞争加剧的局面，个性化需求和外部环境的持续多变迫使企业寻找联盟伙伴去赢得竞争优势。养老地产是房地产的一个分支，为了把握市场机遇，重视对企业核心能力的建立与培养，要利用好其他企业的资源，做强自己的特色业务。养老地产在产品概念、设计、制造、销售和售后过程中最大限度地利用了联盟企业现有的各种资源，这就在合作企业内部形成了规模经济，各自的相对优势得到最大程度的发挥，使生产规模不断扩大。联盟使企业充分发挥了资产专用性的效率，实现专业技术和管理方式的进一步创新，在专业技术方面，联盟企业把握科技发展速度的眼光也相当的敏锐。老年地产联盟企业的资源共享动态联盟是多个企业和部门问的优势资源的集合，而盟主单位的核心优势在整个联盟中起着关键作用。整合各成员的技术、顾客、资源和市场机会，实现联盟资源共享，使各企业间信息交流畅通，数据交换安全，建立良好的信息系统平台。联盟企业的决策极度复杂和不可预测，需要有良好的自身控制机制。应当运用先进的信息技术和信息融合工具，提供处理事务和解决争端的总体方案，更加有效的资源配置，确保联盟企业的正常运行，并保持成员企业的协调发展。老年地产动态联盟其实质是突破企业有形界限，延伸和整合各企业的优势功能。二、养老地产动态联盟利益分配模式分析１．利益构成养老地产动态联盟由房地产开发企业在市场中开发养老地产，由若干个土地开发、勘察设计、建设施工等项目开发相关的企业组建，通过网络信息进行合作，风险共担，利益共享。与传统的房地产企业相比，房地产企业动态联盟存续时图养老地产动态联盟万方数据间短，核心能力突出，对市场反应迅速，企业通过合作谋求共赢，风险分散。利益是养老地产企业动态联盟的驱动力，准确的利益识别是进行利益分配的前提。动态联盟的利益分配就是将其实现的收益按照一定的比例分割和分配给合作企业。房地产项目利益氛围有形利益和无形利益：有形利益是可以直接被识别的收益，包括已开发待售产品的收益、净利润等；无形利益是需要经过一定的评估才能确定的收益，包括品牌价值、核心能力的提升等。２．利益分配原则养老地产动态联盟利益分配原则为“风险分担，收益共享。”（１）平等原则。各合伙企业无论规模大小和实力强弱，在合作联盟中的地位以对利润追求欲望平等，每个合伙企业都有权利按照在联盟中所投入的资源和工作努力程度等获取项目所得利益。（２）公平兼顾效益原则。动态联盟合伙企业之间应培养团结精神，避免相互竞争或内耗而造成不必要的资源消耗，影响联盟的绩效。但同时过分的公平可能会影响优秀企业的积极性，所以利益分配要公平兼顾效益。（３）互利原则。养老地产属于新兴的地产产品，在利益分配过程中容易产生分歧，在实践中出现而协议中又没规定或规定不明确的新利益的分配，必须本着互利互惠的原则协商解决。（４）利益与风险相匹配原则。利益分配应当与个公承担的风险相一致，避免出现高风险低分配和低风险高分配的情况。３．分配流程养老地产动态联盟利益分配主要有投入资本、所担风险、工作努力水平和核心能力。（ｉ）投入资本包括资金、材料、劳务等有形资产和品牌价值等无形资产的投入。（２）所担风险包括行业风险、市场风险、法律风险等。（３）工作努力水甲指的是对收益起作用的有效工作时间。（４）核心能力包括策划能力、融资能力、建造能力、销售能力、运营能力等。利益分配贯穿于养老地产动态联盟的整个过程，是一个不断调整的过程。三、结语随着养老地产在全国的快速发展，对我国老龄化社会养老起到重要作用。养老地产开发周期长，投资收益率低，不确定风险见多，因此组建基于养老地产项目的动态联盟的利益分配分析是一种具有前瞻性的探索。运用养老地产动态联盟将充实我国社会养老理论探索，在一定程度卜也指导养老地产运作实践。但该模式的顺利实施需要有良好的制度保障和政府的大力支持，也需要资质良好、品牌效益好的大型房地产企业积极参与，推动养老地产的发展。参考文献：［１］王忠．养老地产商业模式解构［Ｊ］．现代物业，２０１１，ｉ０（０２）：１１０～１１１．［２］民政部，建设部．老年人建筑设计规范，１９９９．１０．［注］本文系重庆市高等教育教改项目（项目编号１１２０９８）作者简介：陈洪正，重庆建工渝远装饰产业园筹备办副主任。１２全国商情基于动态联盟的养老地产利益分配研究
作者：
作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
陈洪正
重庆建工渝远建筑装饰有限公司,重庆,401122全国商情·理论研究
CHINA BUSINESS（JINGJI LILUN YANJIU）2012(44)
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