第一部分 业主大会筹建
1、物业管理区域怎样划分？
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照第一段的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。（《上海市住宅物业管理规定》第五条）
建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处（乡镇政府）意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。
物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。（沪府发〔2004〕38号）
2、业主在物业管理活动中享有哪些权利？ 履行哪些义务？
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理中，除享有以上权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
业主在物业管理中，应当履行以上义务，还应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。（《物业管理条例》国务院令第379号第六条、《上海市住宅物业管理规定》第六条）
3、成立业主大会必须具备什么条件？
一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。（《上海市住宅物业管理规定》第七条）
4、业主大会履行哪些职责？
业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。（《物业管理条例》国务院令第379号第十一条、《上海市住宅物业管理规定》第十条）
5、分期开发项目的物业小区成立业主大会和业主委员会，有何具体规定？
划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。先行开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。业主大会决定聘用物业管理企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。
业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内的物业，应在房屋销售合同中明示业主大会的决定
事项。（沪府发〔2004〕38号）
划分为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。就业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成立该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。（沪房地资物〔2005〕60号）
6、小区在什么情况下可以不成立业主大会？
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以决定不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。（《物业管理条例》国务院令第379号第十条）
7、成立业主大会的具体流程是怎样的？ 业主大会成立流程：
8、成立业主大会一般应由谁发起？成立业主大会需要准备哪些基本资料？发起人不出面，业主能自己成立业主大会吗？怎么成立？
物业管理区域符合法规规定成立业主大会的条件时，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，同时提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告或不报告的，业主可以自行向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。（《上海市住宅物业管理规定》第八条）
建设单位未按规定提交资料，经区（县）房地产管理部门督促后仍不改正的，区（县）房地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由建设单位承担。（沪房地资物〔2005〕60号）
9、业主大会筹备组怎样产生？筹备组组成人员应当具备什么条件？ 建设单位能够进入筹备组吗？
业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主代表组成，一般为5至15人。业主代表由区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。
业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。
尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。
筹备组产生后，区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）
应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。
10、筹备组应当做好哪些筹备工作？
筹备组应当做好下列筹备工作：
（1）确定召开业主大会会议召开的形式；由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表； （2）确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数； （3）确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；
（4）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人； （5）参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（6）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
前款（1）、（2）、（3）、（4）、（5）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。（沪房地资物〔2005〕60号）
11、筹备组如何认定核实业主身份？
房屋的所有权人为业主。
业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。（沪房地资物〔2005〕60号）
首次业主大会由筹备组对业主进行身份确认，业主委员会成立后召开业主大会时由业主委员会确认，业主委员会换届由换届改选小组进行业主身份确认。 业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。业主委员会日常运作中就应该要求业主履行业主义务及时提供相关联系地址和通讯方式，以确保业主清册的完整、准确。（《上海市住宅物业管理规定》第六条）
12、业主代表怎样产生？业主代表如何履行职责？
业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表产生的方式、人数等由业主大会筹备组确定并组织业主推荐产生业主代表。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。
业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。（沪房地资物〔2005〕60号）
13、业主小组的组成方式怎样？业主小组履行什么职责？业主小组会议形式包括哪几种？
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：（一）讨论业主大会拟讨论的事项；（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。 业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（《上海市住宅物业管理规定》第十五条）
14、业主投票权有哪些具体规定？单个业主投票权超过30%时，业主投票权怎样计算？
业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。（《上海市住宅物业管理规定》第九条）
单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权。（沪府发〔2004〕38号）
单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的，业主投票权可按下列方式之一计算：
计算方法一：1、单个业主的投票权为30%；2、其他业主投票权=原投票权+原投票权×分摊系数
分摊系数=单个业主超过30%的投票权÷其他业主投票权
（若需要限定投票权的业主为两个及以上，分摊系数=单个业主超过30%的投票权之和÷其他业主投票权）
计算方法二：单个业主投票权按下列公式计算（N为超过30%投票权的单个业主个数，单个业主实际投票权取计算值的自然数部分）：
单个业主实际投票权/单个业主实际投票权×N+其他业主投票权≤30%
即：
单个业主投票权≤ 其他业主投票权×30%/（1-30%×N）
不足100平方米有单独房地产权证的非住宅物业的业主，在首次业主大会会议行使投票权时，可以在物业管理区域内与其他业主合并计票；在业主小组会议行
使投票权时，可以与业主小组内的其他业主合并计票。（沪房地资物〔2005〕60号）
15、 业主大会议事规则应对哪些内容作出具体规定？业主公约应对哪些内容作出具体约定？
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。（国务院《条例》第十八条）
首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。（《上海市住宅物业管理规定》第九条）
业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。（国务院《条例》第十七条）
首次业主大会筹备组应该参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案），经业主大会通过后实施。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。（沪房地资物〔2005〕60号、《上海市住宅物业管理规定》第十一条）
16、业主大会开会的形式包括哪几种？业主大会做出决议需要哪些条件？
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。（国务院《条例》第十二条、《上海市住宅物业管理规定》第十一条）
17、召开业主大会应当邀请哪些部门人员参加？
召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。（《上海市住宅物业管理规定》第十一条）
18、业主委员会换届改选如何操作？
业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照《上海市住宅物业管理规定》第八条规定组织业主成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。（《上海市住宅物业管理规定》第十四条）
19、业主大会筹备过程中如何做好业主的宣传工作？
要在物业管理区域内公告有关筹备成立业主大会的公告，并将有关业主大会、业主委员会知识制作成图文并茂的宣传画、宣传版画在物业管理区域内张贴或摆放，让业主学习了解业主大会政策法规知识，并积极参与；同时要对筹备组、业主代表开展业主大会、业主委员会方面的专题知识培训，并引导业主代表对小区业主进行业主大会、业主委员会方面的知识宣传。
街道（乡镇人民政府）社区工作办公室、社区居委会（社区工作站）、房地办事处可以采用多种形式在社区开展物业管理知识宣传工作，通过科学、法治的途径保护业主权益，发挥各方面的积极性共建和谐社区。
20、业主委员会候选人怎样产生？业主委员会委员应当具备的条件？业主委员会选举有哪些具体规定？
筹备组应当在街道办事处、乡镇人民政府和房地产管理部门的指导下，根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例，确定委员的分布和人数（一般由5—15名成员组成），并实行等额或差额选举。业主委员会候选人可以采用下列办法之一予以产生：
（1）筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单； （2）筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人； （3）筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会候选人。
业主委员会委员候选人名单产生后，应当在物业管理区域内予以书面公告。（沪房地资物〔2005〕60号）
业主委员会委员应当符合下列条件：（建住房〔2003〕131号） （一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； （二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （五）具有一定组织能力； （六）具备必要的工作时间。
筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作：
1、公布选举的时间、地点，在投票日期七日前，采取直接送达或者邮寄送达的方式将选票送达业主，并保存送达凭证；
2、确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员（监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人的其他人员担任）； 3、准备票箱和选票。
业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。 业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多的当选；若票数相等，不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选。业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应当及时就不足的名额另行选举。
投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人作出记录。 业主委员会依法选举产生后，应按规定办理备案手续。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当重新备案。（沪房地资物〔2005〕60号）
21、筹备业主大会的选票和征询单要具备哪些内容？发放给业主时应注意哪些事项？
业主大会的选票主要是业主委员会委员和业主代表的选票，一般包括候选人的姓名、性别、年龄、文化程度、政治面貌、居住地址、职业状况等基本内容。首次业主大会的意见征询单主要是对《业主大会议事规则》、《业主公约》的意见征询单，表决项包括同意、反对、弃权。
首次业主大会的选票和意见征询单一般由筹备组组织业主代表或专人根据业主小组的区域划分分别发放，同时留存发放的签字凭单存根。
22、业主大会征询业主书面意见时，能够采用“对表决事项不反馈意见就视为同意”吗？
“业主如无反馈意见视为同意”是有严格条件限制的。该约定成立的必备前提条件是：
（1）表决或征求意见的内容不违反国家法律、法规。因为违法的内容自始无效；
（2）表决内容不侵犯国家、集体或者任何人的利益，不危害公共道德。本条是对第（1）个条件的进一步明确和强调，特别不能侵犯小业主的权益； （3）必须确保表决内容让业主知晓，并且由业主本人或者其委托代理人书面确认收到。
为了保证业主确认收到，建议由业主代表或专人书面送达业主本人，或者由其代理人签收，签收手续完整。
《业主大会议事规则》对“不反馈意见视为同意”做出约定，并经过业主大会表决通过后，对全体业主有约束力。
23、业主大会、业主委员会的活动经费从哪里支出？业主委员会委员能否
获得津贴？
业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费。（《上海市住宅物业管理规定》第十条）
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（国务院《条例》第五十五条）
业主委员会活动经费经业主大会决议可以由业主直接交纳，也可以在小区共用部位、共用设施设备的经营性收益中列支。
业主委员会委员津贴作为业主委员会活动经费的一部分也应由业主大会决定。至于业主委员会拿多少津贴合适，应该根据小区具体情况、业主委员会承担工作量大小而定。随着业主委员会发挥的作用越来越大，工作量越来越大，业主委员会专业化、职业化将可能是一个方向。
24、商场、办公楼等非住宅物业能够成立业主大会吗？
非住宅物业管理区域业主大会的筹备适用国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》，并可以参照《上海市住宅物业管理规定》的有关规定。 因此，商场、办公楼等非住宅物业的业主可以组建业主大会，选举产生业主委员会，以便决定、监督非住宅物业的物业管理事宜。
25、业主大会、业主委员会如何向房地产主管部门备案？业主大会、业主委员会印章的刻制、保管和使用有哪些规定？
业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定； （二）业主大会议事规则； （三）业主公约；
（四）业主委员会成员的名单和基本情况。
区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。（《上海市住宅物业管理规定》第十三条）
业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管，并按印章管理制度使用。
业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。（沪房地资物〔2005〕60号）
26、业主委员会的职责有哪些？
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。（《物业管理条例》国务院令第379号 第十五条）
经业主大会决议，业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责： （一）拟订选聘物业管理企业的方案；
（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； （三）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；
（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定； （五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（七）对违反《业主公约》的行为进行处理；（沪房地资物〔2005〕74号）
27、开发商或大的业主能够直接进入业主委员会吗？
开发商或大的业主不能直接进入业主委员会。在物业管理区域拥有未销售面积或者自用物业的开发商以及其他的大业主应该按照筹备组公布的业主委员会候选人产生办法，经过必要的推荐或自荐程序，通过参与竞选，有业主大会投票确定是否可以进入业主委员会。
值得说明的是，拥有物业产权的开发商和大业主作为小区业主，也有普通业主的一切权力。为维护开发商或大业主的正当合法权益，发挥开发商、大业主参与业主委员会工作的积极性，方便业主委员会或筹备组的工作，经过一定的程序比如筹备组研究、业主代表会议协商、公示、公告等，也可以准许开发商、大业主直接进入业主委员会。原因是，拥有一定物业面积的开发商或大业主进入业主委员会，有利于业主委员会开展工作，有利于发挥大业主参与业主大会决策的积极性，而且开发商或大业主进入业主委员会并不会必然损害其他业主的权益。只有规范、公开的运作制度，业主委员会才能维护包括开发商业主或其他大业主在内的全体业主的合法权益。
28、业主大会表决时参加的业主数量达不到规定标准怎么办？
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。（国务院条例第十二条）
业主大会成立或者业主大会表决必须达到上述规定标准。如果通过或参加的业主达不到规定标准，有关决议不能通过。业主委员会或者筹备组、换届改选工作小组应该继续做好宣传工作，对没有参与投票或者投弃权或反对票的业主作进一步的解释或说服工作，以确保业主大会的筹备完成或业主大会决议通过。
第二部分 业主大会、业主委员会日常运作
29、业主委员会会议一般多长时间召开一次？业主委员会会议召开的程序是怎样的？
业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定召开业主委员会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集。
（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。 （三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。
（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。（沪房地资物〔2005〕74号）
30、业主大会一般多长时间召开一次？业主大会的会议形式包括哪几种？在什么情况下可以召开临时会议？
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照《业主大会议事规则》的规定召开，一般每年召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议： （一）20%以上业主提议；
（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。（国务院《条例》
第十三条、沪房地资物〔2005〕74号）
31、业主委员会不召开业主大会会议的，应该怎么办？
业主委员会不依照《物业管理条例》、《规定》履行召开业主大会会议的职责，经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。（沪府发〔2004〕38号）
32、业主委员会的任职期限多长？换届改选怎么操作？新老业主委员会应在何时交接？交接要移交哪些资料？业主委员会换届需要进行审计吗？
业主委员会任期为三年到五年。业主委员会任期要在《业主大会议事规则》中明确规定。
业主委员会应在其任期届满的两个月前，书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当参照业主大会筹备组产生方法组织业主推荐产生换届改选小组，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
换届改选小组，应当在房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并按规定办理备案手续。（沪房地资物〔2005〕60号）
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。（《上海市住宅物业管理规定》第十四条）
现有法律、法规没有对业主委员会换届提出明确的审计要求，《业主大会议事规则》可以对此作出约定，并明确经费来源。经业主大会表决要求进行换届审计的，原业主委员会必须接受审计。
33、业主大会、业主委员会作出的决定违法时，应由谁对其进行处理？
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（国务院《条例》第十九条）
34、在什么情况下应当终止业主委员会委员的资格？
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（1）已不是本区域业主的；
（2）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的； （3）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的； （4）被司法部门认定有犯罪行为的；
（5）以书面形式向业主委员会提出辞呈的； （6）兼任所辖区域物业管理企业工作的；
（7）严重违反物业管理法规或者拒不履行业主义务的； （8）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当在终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。（沪房地资物〔2005〕60号）
35、未成年的业主可以参加业主大会吗？
所谓“未成年的业主”是指那些在购房合同或产权证书上登记过的未成年人，包括未满十八周岁但年满十六周岁、十周岁以上以及十周岁以下的未成年人。根据民法通则的规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
对于业主大会中民事权利的行使来讲，未成年人特别是未满十六周岁的未成年人属于限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，一般是不具备判断能力的。因此，未满18周岁的未成年业主应该由其监护人（主要是父母）作为法定代理人参加业主大会，并参加投票表决。
36、物业管理企业能够代管维修资金帐务吗？代管维修资金帐务应承担怎样的责任？
维修资金帐务管理事项应该由业主大会在《业主公约》或者《业主大会议事规则》中明确。一般应委托物业管理企业代管，也可以委托社会中介机构代管。 根据《关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的暂行规定》（沪房地资物〔2004〕468号）的规定，从事商品住宅维修资金财务管理业务的社会中介机构，应当委派专业人员按照相关法规和本市商品住宅维修资金管理规定进行管理，并接受业主及业主委员会的查询；对违反国家相关法规和维修资金收支使用管理规定以及损害业主利益的行为，应当向业主委员会提出改正建议；业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况，并在维修资金收支分析报告、审计报告、工程预决算审价报告中予以注明。
代管维修资金帐务包括代理记帐、审核维修资金使用等相关业务，具体范围由双方在委托合同中明确约定。由于受托中介机构原因，造成业主委员会或业主损失的，中介机构依据合同约定和相关法规承担民事赔偿责任。社会中介机构故意
或者严重不负责任出具虚假报告，情节严重触犯刑法的，还要承担刑事责任。（沪房地资物〔2004〕468号）
37、业主委员会有没有权利查阅物业管理企业的帐目？业主委员会可以对物业管理企业人事安排甚至员工工资报酬进行监督吗？
物业管理费收费方式包括包干制和酬金制两种。目前小区的物业管理费大体是按照包干制与按实结算相结合的方式收取的，对按照包干制方式收取部分，业主委员会不能查阅，只能对按实结算的部分进行审核，如物业管理费中的房屋设备运行费和维修养护费用等费用采用按实结算的，业主委员会有权查阅审计；管理费、保安费、保洁费一般是包干使用的，业主委员会不能查阅或审计；小区停车费收入、电梯广告费收入以及其他公共收入应该纳入维修资金帐目管理，业主委员会可以要求查阅审计。
需要指出的是如果包干部分与按实结算部分界限不清时，有时需要扩大审计审核范围，避免费用开支的重复或错误支出。为了减少纠纷，建议在物业管理服务合同中明确约定具体的包干范围和按实结算项目范围，也可以同时在物业服务合同中明确审计审核的范围和方式。
一般情况下（特别是包干制收费情况下），业主委员会没有权利对物业管理企业的人事安排甚至工资报酬进行干预。但如果物业管理企业缩减工作人员、降低员工工资待遇或者提高劳动强度等，导致物业服务质量下降，违反物业服务合同约定时，业主委员会甚至单个业主是可以提出意见的，并可以书面要求物业管理企业纠正，要求其按照物业服务合同规定的标准提供质价相符的服务。如果物业管理企业不予理睬或者不予改正的，业主委员会、业主可以向物业主管部门书面反映情况，并要求作出处理。业主委员会也可以根据物业服务合同的约定，经业主大会决议或授权直接向物业所在地区人民法院提起民事诉讼，追究物业管理企业的违约责任。
38、业主委员会的活动经费从哪里来？其活动经费应该怎么管理？报销流程应该怎样？业主委员会的报酬能够由物业管理企业承担吗？应从哪里支出？
业主委员会的活动经费可以根据《业主大会议事规则》、《业主公约》或业主大会的决议确定，由全体业主支付或者在物业管理区域的公共收益中列支。 业主委员会活动经费应该指定专人或者委托物业管理企业保管，根据年度经费使用计划，按月支取，并作好资金出入帐目登记。对为业主委员会添置的办公设备、为业主利益办事产生的交通费、通讯费、资料费等费用可以报销，应按照业主委员会经费开支报销流程及时作好报销登记手续；活动经费的使用应该注明使用的时间、事项、金额、经办人，并经业主委员会主任、副主任或其指定代表审核签字批准，活动经费使用明细帐应该记载完整、工整，以备业主查询。
报销程序一般是经办人向主任或副主任填写经费开支申请表，经批准后向财务人员支取备用金；项目资金使用结束后三天内应该向主任或委托的副主任提交报销凭证，涉及实物进出库的应该经过相关人员的验收清点，有合同的还应该提交
合同，经主任、副主任签字后方可办理报销结算手续；业主委员会应该按月或者按季召开业主委员会审核经费开支情况，必要时应该委托注册会计师进行审计，经审核审计后的经费收支情况应该按规定向全体业主公告。
业主委员会的津贴不可以由物业管理企业承担，因为业主委员会是物业管理区域实质的管理人，是维护业主利益的代言人，而物业管理企业是物业管理区域的服务人，两者是平等的民事主体，存在监督与被监督、委托与被委托的关系。若业主委员会津贴由物业管理企业承担，就产生利害关系，并会在无形中破坏监督与被监督的关系，难以维护广大业主的合法权益。业主委员会的津贴应该根据《业主大会议事规则》、《业主公约》或业主大会的决议，由全体业主支付或者在物业管理区域的公共收益或者物业维修资金的利息中列支。
但是经业主大会决议，在物业管理费用中提取一定比例作为业主委员会活动经费的，可以视为津贴在业主委员会活动经费开支，不属于物业管理企业承担业主委员会津贴的情形。
39、业主委员会有哪些权力和职责？
业主委员会作为业主大会的执行机构，业主委员会一般讨论的决定是属于《业主大会议事规则》规定业主委员会可以决定的事宜或者经业主大会授权业主委员会决定的事宜。
虽然说业主委员会是业主大会的执行机构，但是在业主大会的授权范围内还是具有一定自主权力的。特别是在引导业主、教育业主关心物业管理、正确行使业主权利，执行业主大会决议以及监督物业管理服务的过程中，业主委员会还是发挥主导性作用的。
具体来讲，业主委员会应该履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）拟订选聘物业管理企业的方案；
（六）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； （七）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定； （八）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
（九）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
（十）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（十一）对违反《业主公约》的行为进行处理。（沪房地资物〔2005〕74号）
40、业主大会会议决定对没有参加业主大会的业主是否有效？
《物业管理条例》（国务院令第379号）第十二条规定：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
根据《业主公约》的规定，有关物业使用的决定除对业主具有约束力外，还对有关使用人具有约束力。
只要业主大会的召开及形成决议的过程符合条例和《业主大会议事规则》的规定，决议内容合法，即使业主未参加业主大会或者参加了业主大会但表示反对或弃权，也应遵守业主大会的决议。
41、业主委员会如何加强自身建设，搞好住宅物业管理？
业主委员会应当自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门和居（村）民委员会的指导和监督，加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力。要切实履行业主委员会的职责，建立业主委员会接待制度，接受业主的咨询、投诉和监督，协调业主之间及业主与物业管理企业之间的关系，共同搞好住宅物业管理。（沪房地资物〔2005〕60号）
业主大会、业主委员会的工作需要全体业主的积极支持和配合。业主委员会有义务组织业主代表进行有关物业管理、业主大会、业主委员会方面的专业知识学习，并让业主代表对周围业主进行宣传；同时通过宣传告示栏发放宣传资料等多种途径宣传物业管理法规及相关知识。
42、小区的业主委员会名存实亡，根本没有运作没有发挥作用，业主应该怎么办？
业主委员会不依照《物业管理条例》、《规定》履行召开业主大会会议的职责，经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。（沪府发〔2004〕38号）
业主委员会名存实亡，根本没有运作发挥作用，20%以上业主可以根据《业主大会议事规则》的规定，以书面形式要求业主委员会召开业主大会选举产生新的业主委员会。业主委员会不召开业主大会会议改选业主委员会的，业主可以依据上述规定向房地产主管部门书面报告，并要求作出处理。
43、物业管理企业的哪些事情需要业主委员会协助管理或者需要向业主委员会汇报？物业管理企业对业主委员会的工作不配合，业主委员会应该怎么办？
业主委员会有权力和义务按照法规规定和物业服务合同约定，监督物业管理企业的工作。一般来讲，业主委员会主要是在服务质量与财务监管两方面行使监督权利。服务质量应该根据物业服务合同约定来评判，财务监管主要包括按实结算部分的收支情况、公共收益情况、维修资金使用情况的监督管理。
物业管理企业对业主委员会的工作不配合的，业主委员会应该根据物业服务合同的约定向物业管理企业交涉，要求物业管理企业履行服务合同约定的义务。
物业管理企业拒绝履行服务合同规定的义务，拒绝接受业主委员会的监督的，业主委员会应该向全体业主公告，并可以召开业主大会解聘物业管理企业，直至追究物业管理企业的违约责任。
44、建设单位应如何提供物业管理服务用房？产权归谁所有？
建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：
（一）物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%；物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。 （二）业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。
配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。
分期开发建设的物业管理区域，建设单位可在先期开发的区域内配置物业管理用房，或者以先期开发区域的建筑面积为基数，按本条第一款、第二款规定配置临时物业管理用房。建设单位提供临时物业管理用房的，应当根据《规定》第十九条的规定办理相关手续。（沪府发〔2004〕38号）
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。（国务院条例第三十八条）
45、业主委员会的决定违反法规或议事规则的规定，给业主造成损失的，业主委员会有什么责任？业主委员会对自己的过错造成的损失能够由业主大会承担吗？
业主委员会的决定违反法规或《业主大会议事规则》的规定，给业主造成损失的，业主委员会应承担赔偿责任。业主委员会由于自己过错，给全体业主造成的损失，不能由业主大会承担，必须由业主委员会承担。所谓业主委员会承担，也就是业主委员会委员承担，如果过错是所有委员共同造成的，应该由所有委员共同承担；如果过错是个别委员造成的，其他委员申明反对的，则责任应落实到人，由作出过错决定的委员承担。
46、业主大会能够对业主违反《业主公约》的行为进行民事诉讼吗？
业主、使用人违反上海市住宅物业管理规定或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。（《上海市住宅物业管理规定》第三十九条）
一般来讲，对业主违反《业主公约》的行为进行民事诉讼应该由相关业主、使用人行使。业主大会或者其授权的物业管理企业能否对业主违反《业主公约》（含《业主临时公约》），有关司法部门正在起草有关具体规定。
47、业主对业主委员会的决定有异议，应该怎么办？
业主对业主委员会的决议有异议，可以经20%以上业主提议，要求召开业主大会临时会议，由业主大会对业主委员会的决议进行表决。业主委员会不予召开业主大会的，业主可以向房地部门报告要求组织召开业主大会。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（国务院《条例》第十三、十九条）
48、住宅建设单位或者公房出售单位未按规定提供物业管理用房的，业主大会有权提起民事诉讼吗？
住宅建设单位或者公房出售单位未按规定提供物业管理用房的，经业主大会决议可以提起民事诉讼。
如果该小区尚有相应房屋可以作为物业管理用房的，人民法院应责令其提供；如果该小区内已无适当的房屋，住宅建设单位或者公房出售单位应该依照便于物业管理企业形式服务职能和便于业主与物业管理企业沟通的原则，就近提供相应的房屋。（沪高法民一〔2002〕6号）
49、业主委员会成员以业主委员会名义所作的行为，是否可以推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理？
业主委员会委员仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或者大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担民事责任后，有权向该业主委员会委员追偿。业主委员会委员超越被授权范围和期限的行为，给业主直接造成损害的，业主可以直接要求该业主委员会委员承担赔偿责任。（沪高法民一〔2002〕6号）
50、业主委员会需要制定哪些规章制度？哪些规章制度需要业主大会通过才生效？
业主委员会应根据小区具体情况，制定相关规章制度，一般业主委员会应制定下列规章制度：业主委员会会议制度、公章使用制度、业主委员会会议记录制度、业主委员会档案管理制度、业主委员会活动经费开支管理制度、维修基金使用审核制度、小区日常经营性收支管理制度、征求业主意见制度、业主委员会委员接待制度。其中，业主委员会活动经费开支管理制度、维修基金使用审核制度、小区日常经营性收支管理制度等涉及小区财务收支或重大管理事项的，需要业主大会通过才生效。
51、业主委员会的哪些事务可以聘请中介机构办理？中介机构有哪些义
务？
根据《关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的暂行规定》（沪房地资物〔2004〕468号）的规定，经业主大会通过，可以委托中介机构代理记帐，进行维修资金收支帐目审计，维修项目预决算审价。从事商品住宅维修资金财务管理业务的社会中介机构，应当委派专业人员按照相关法规和本市商品住宅维修资金管理规定进行管理，并接受业主及业主委员会的查询；对违反国家相关法规和维修资金收支使用管理规定以及损害业主利益的行为，应当向业主委员会提出改正建议；业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况，并在维修资金收支分析报告、审计报告、工程预决算审价报告中予以注明。
52、业主委员会能否从事经营活动？
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。（国务院条例第十九条）
业主委员会是业主大会的执行机构。由于其没有进行工商登记，一般不得从事营利性经营活动。但是利用小区全体业主共有的公共部位和公共设施设备进行经营的，业主委员会可以提请业主大会表决，通过委托他人（主要是物业公司或者专业机构）经营或租赁属于小区全体业主的经营性公共设施设备。
53、业主委员会年度工作计划和年度预算怎么制定？业主委员会应该怎样审核物业公司的年度预算和年度计划？
物业管理企业应该向业主委员会提交年度工作计划和年度预算，由业主委员会提出审核意见。物业公司的年度计划和预算应该根据物业服务合同、有关文件规定以及小区实际情况合理制定。业主委员会重点审核财务预算安排的必要性、合理性和可行性，以确保维修资金的合理使用。
业主委员会应当召开业主委员会年度工作计划和年度预算会议，结合小区实际情况，有针对性、有条理的制定本年度工作计划，同时根据工作计划提出年度预算安排。
一般来讲，业主委员会年度工作计划和年度预算应与物业管理企业的年度计划和年度预算相衔接。
业主委员会的年度工作计划和年度预算以及物业管理企业的年度计划和年度预算经业主大会会议通过后，应该在物业管理区域向全体业主公告，并具体实施，接受业主的监督。
54、业主委员会如何选聘物业管理企业？业主委员会与前期物业公司如何办理交接验收手续？
业主委员会选聘物业管理企业应该根据业主大会的决定来实施，一般的步骤与程序是：
（一）区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、监督的日常管理责任，因此业委会应就解聘、选聘物业管理公司的有关事项及时告知房地产管理部门和居委会，并认真听取他们的意见和建议，以得到他们的支持和指导。
（二）业委会应当就选聘物业公司方案召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。
（三）业委会应当按照《业主大会议事规则》的规定，及时召开业主大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。业主大会作出决定后，业主委员会应及时以公告的形式告知全体业主。如果业主大会决定采用招投标方式选聘物业管理企业的，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定进行招投标工作。如果业主大会决定采取协议选聘方式，则应该由业主委员会按照业主大会的决定组织成立选聘物业管理企业工作小组，开展选聘工作。 （四）选聘物业管理企业工作完成后，业主委员会必须以公告形式告知全体业主，并至少提前2个月书面通知前任物业管理企业。 （五）业委会在与新选聘的物业公司签订服务合同之后，解聘的企业应当根据合同约定或者业主大会决定约定的期限将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或新选聘的企业，并办理移交手续：
（1） 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2） 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3） 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4） 物业管理所必需的其他资料。（国务院《条例》第二十九条） 交接完毕，要制作交接清单，同时移交方与接受方应在交接清单上签字确认。
55、业主委员会档案资料如何管理？
业主委员会应该建立档案资料管理制度，下列档案资料应当编号造册，并指定专人管理：
（1）各类会议记录、纪要；
（2）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料； （3）各届业主委员会产生、备案的材料； （4）业主清册及联系方式；
（5）订立的物业管理服务合同；
（6）有关法律、法规和业务往来文件； （7）业主和使用人的书面意见、建议书； （8）维修资金收支情况清册；
（9）其他有关材料。（沪房地资物〔2005〕60号）
56、小区业主之间发生纠纷向业主委员会反映，或者业主对物业服务不满意向业主委员会投诉，业主委员会应该怎么办？
业主委员会应该建立业主委员会接待制度，接受业主的咨询、投诉和监督，协调业主之间及业主与物业管理企业之间关系，共同好物业管理。（沪房地资物〔2005〕60号）
小区业主发生纠纷，如果是跟物业管理有关的，业主委员会应该根据《业主大会议事规则》《业主公约》的规定，以事实为根据，以法律法规为准绳，对矛盾业主进行劝说调解说服。劝说调解无效的，可以为发生纠纷的业主指明解决纠纷的途径，包括居委会协调、有关主管部门调解、仲裁或者诉讼途径。如果业主之间的纠纷跟物业管理无关的，业主委员会可以为发生纠纷的业主指明解决纠纷的途径，建议由居委会、街道给予调解，直至采取司法途径解决争端。
业主委员会收到业主对物业管理服务的投诉应该及时向物业管理企业反映，督促物业管理企业改善服务。对于不属于物业管理企业的责任范围内的投诉也积极给予协调和解释。
物业管理企业对业主的合理投诉不予整改的，业主委员会还可以向物业主管部门投诉，也可以根据物业管理服务合同的约定追究物业管理企业的违约责任，情节严重的还可以通过业主大会决议解聘物业管理企业。
57、业主公约对于承租人是否有效？承租人违反业主公约，业主承担责任吗？
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。（国务院条例第四十八条）
《业主公约》对承租人同样有效。因为承租人作为物业的非业主使用人，在承租物业时业主会对其使用物业的权利义务在合同中进行约定，约定的内容不得违反法律法规和业主公约的规定。所以承租人也要受业主公约约束。 尽管业主没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人（承租人）遵守业主公约，根据条例规定，业主对非业主使用人违反业主公约的行为承担连带责任。
58、业主大会人数太多，无法召开业主大会，能够以业主代表会议代替吗？业主代表会议能够对议题进行现场表决吗？
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。
业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表
决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。（沪房地资物〔2005〕60号）
根据以上规定，业主代表会议作为业主大会集体讨论的形式之一，可以就有关事项集体讨论，听取业主的意见，但是在进行有关决策表决时，业主代表不能代替业主投票表决，而应该按照业主的投票权来计算表决或者选举结果，不能运用业主代表的投票或举手表决来代替业主大会的决议。
59、业主委员会委员可以委托代理人参加业主委员会会议吗？
业主委员会委员属于特定职务，不宜委托代理人参加业主委员会会议。但是确实需要请假的，业主委员会委员在了解相关表决事宜后，经书面委托，可以授权业主委员会其他委员对相关事宜进行表决。对于连续三次以上无故不能履行业主委员会职责的委员，应该经业主大会通过终止其委员资格。
60、业主委员会委员或者业主委员会因为工作失误给业主或者第三方造成损失，民事赔偿责任由谁承担？如果业主委员会的错误决议是由业主大会通过的，损失由业主大会承担吗？
业主委员会委员在被授权的范围和期限内，为了全体业主或者大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权的范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担民事责任后，有权向该业主委员会委员追偿。业主委员会委员超越被授权范围和期限的行为，给业主直接造成损害的，业主可以直接要求该业主委员会委员承担赔偿责任。〔沪高法民一（2002）6号〕
业主委员会在业主大会授权范围内开展工作给业主或者第三方造成损失的，由全体业主承担民事赔偿责任。业主委员会超越业主大会授权范围工作给业主或者第三方造成损失的，由业主委员会（委员）承担损失，但是对外构成表见代表的，业主大会对外承担损失后有权向业主委员会（委员）追偿。
61、物业管理企业制定的小区物业管理制度需要业主委员会审核吗？
物业管理企业制定的小区物业管理制度，如果根据法律法规和《业主大会议事规则》的规定，需要由业主大会决定的，应当经业主委员会审核并提请业主大会表决通过后才能实施。
物业管理企业制定的小区物业管理制度不得与《业主大会议事规则》、《业主公约》和有关法律法规相抵触，不得侵犯业主的利益和公共利益。
62、前期物业管理企业被业主大会解聘后不肯撤离，业主委员会怎么办？
前期物业管理企业被业主委员会解聘后，不肯撤离，主要原因是利益驱动及财务纠葛，业主委员会应该根据具体原因，采取有理、有利、有节的办法与前期
物业管理企业协商。经协商不成的，业主委员会也不要采取强制接管，对小区业主作好劝解说服工作，避免激化矛盾。业主委员会对物业管理企业被解聘后不愿撤离的行经应运用法律武器，通过行政手段或司法途径理性解决问题。经业主大会决议可以通过诉讼，由法院强制要求物业管理企业撤离小区。
63、业主委员会能够对业主大会成立前的小区公共收益进行追讨吗？
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（国务院《条例》第五十五条）
小区公共收益属于全体小区业主。业主大会成立之后，业主委员会应该在与前期物业管理企业办理交接手续时同时对前期管理阶段小区公共收益办理清算移交手续。
如果前任物业管理企业拒绝办理移交手续或者涉及财产权益较大的，经业主大会决议可以向前任物业管理企业通过法律诉讼来追讨，当然业主大会表决通过放弃追讨的除外。在追讨过程中，要注意方式、方法、诉讼成本等，同时要遵循公平合理的原则适当考虑物业管理企业的管理成本、费用等。
64、物业公司对外分包专业服务项目需要业主委员会同意吗？业主委员会能否因此解除物业服务合同吗？
物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（国务院《条例》第四十条）
物业公司对外分包专业服务项目是否需要业主委员会同意，具体要看《物业服务合同》中双方对此问题的约定。如果物业服务合同中双方约定物业公司对外分包专业服务项目必须要经过业主委员会同意，则必须按照约定，否则物业公司擅自对外分包专业服务项目属于违约行为。如果物业服务合同中对物业公司对外分包专业服务项目没有规定需经业主委员会同意的，物业公司可以把部分专业服务项目对外分包。但是业主委员会作为物业服务质量的主要监督人，对于因为物业管理企业对外分包造成服务质量和标准降低的，或者损害业主权益的，业主委员会应该提出异议，并要求物业管理企业改正。
业主委员会能否解除物业服务合同，需要根据《物业服务合同》的约定和业主大会的授权决定来确定。如果业主大会已经授权业主委员会在物业服务合同中约定解除合同的条件包括擅自分包的情况，业主委员会可以根据合同约定和业主大会的授权解除服务合同。如果没有业主大会的授权，或者没有服务合同违约条款的约定，业主委员会不能仅仅因为物业公司擅自分包就解除合同。但是当物业公司违反合同约定、侵害业主权益时，业主委员会可以根据《业主大会议事规则》的约定，提请业主大会通过决议解除物业服务合同，选聘新的物业管理企业。
65、对业主大会换届选举的程序有何规定？
业主委员会应当在其任期届满的两个月前，书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照《上海市住宅物业管理规定》第八条规定指导成立换届改选小组，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
换届改选小组，应当在房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，并按规定办理备案手续。（沪房地资物〔2005〕60号）
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。（建住房〔2003〕131号）
66、业主委员会委员变更需要办理怎样的手续？哪些情况下可以终止业主委员会委员资格？
经业主委员会或者20％以上业主提议变更业主委员会委员的，业主委员会应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会不依法履行召开业主大会会议的职责，经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
1、已不是本区域业主的；
2、连续三次以上无故缺席业主委员会会议的； 3、因疾病、经常外出等原因难以履行职责的； 4、被司法部门认定有犯罪行为的；
5、以书面形式向业主委员会提出辞呈的； 6、兼任所辖区域物业管理企业工作的；
7、严重违反物业管理法规或者拒不履行业主义务的； 8、其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当在终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。（沪房地资物〔2005〕60号）
第三部分 物业服务合同的签定与实施
67、业主委员会如何签定物业服务合同？物业服务合同应该包括哪些内容？业主对物业服务合同内容或者有效性有异议，怎么办？
代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同是业主委员会
的职责。所以，物业服务合同由业主委员会与物业管理企业签定。物业服务合同应当根据业主大会的有关决议制定，业主委员会只是执行业主大会的决定，不能在服务合同中擅自作出有关违背法律、法规，侵犯业主利益的约定。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用，物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。另外，在物业服务合同示范文本的基础上，可以根据小区具体情况，细化物业服务合同条款合同内容至少包括：
（1）能够基本满足业主的普遍服务需求； （2）服务内容根据行业标准和有关规范确定，并且具体量化，具有可操作性、可检验性；
（3）收费内容与服务内容完全一致，并且细致完整，不重复、不遗漏，并符合包干制或酬金制实现的要求； （4）可以聘请专业顾问作为业主和业主委员会的顾问，或者作为公正独立的第三方，对物业管理进行监督、控制，特别是服务质量和财务的监督； （5）服务合同应该明确规定业主参与合同管理的权利，全面监督物业公司甚至业主委员会的工作； （6）违约责任必须明确具体细致全面，并有利于业主委员会和全体业主监督执行；合同要奖惩分明，鼓励物业公司为业主节省成本，并提供优质服务。 业主对物业服务合同内容或者有效性有异议，可以经20%以上业主提议，要求召开业主大会，对物业服务合同有关事项进行讨论。合同内容有违反法律、法规的，该部分内容至始无效；业主认为合同内容有严重侵害业主利益的，还可以以显失公平为由，要求人民法院撤消整个合同或者合同部分内容。
68、业主对物业服务不满意，可以以此为由不交纳物业服务费吗？业主不交纳物业管理费，物业管理企业可以要求业主委员会催讨吗？
物业管理企业未履行服务、管理职能或者履行服务、管理职能不符合约定的，业主可以行使抗辩权。
如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但是物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。（沪高法民一〔2002〕6号） 业主对物业服务不满意的，应该向业主委员会和物业管理企业提出书面意见，提请物业管理企业纠正错误，改善服务。物业管理企业拒不改正的，业主可以依法行使抗辩权，少交或不交相应部分的服务费。情节严重的，经20%以上业主提议或者业主委员会提议，经业主大会表决解除物业管理服务合同，并追究物业管理企业的违约责任。
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。（国务院《条例》第六十七条）
所以，业主委员会具有督促业主按时交纳物业管理费的职责，但是业主委员会没有代替物业管理企业催讨物业管理费用甚至垫付物业管理费的义务。
69、业主对物业服务质量不满意，但物业公司说符合规定标准，双方有分歧，请问有什么方法对物业服务质量作出评价吗？由哪个机构或部门进行评价？业主委员会对物业服务质量有意见，怎么办？
物业服务标准根据物业服务合同和相应物业管理招投标文件确定。由于物业服务具有很大的不确定性，业主与物业管理企业对物业服务的质量难免有不同的认识。出现分歧时，建议聘请社会中介机构进行专业评估。比如可以根据业主满意率以及物业服务情况来评定。
上海市即将颁布《物业服务分等定价办法》，建设单位或业主大会与物业管理单位可根据物业的特点和服务的需要选择服务类别和等级，按该办法的规定在每一服务等级对应最高收费标准内确定具体收费标准，物业服务费为选定的所有类别的服务费用之和；建设单位选择的管理处综合服务等级不得高于所选定的公共区域清洁卫生服务、公共秩序维护服务中的最低等级；非商品房立项的住宅小区所选物业服务项目等级原则上不超过三级。如确需超过的，须经业主大会同意，并向所在区县价格主管部门备案；物业服务合同中需列明约定的服务等级和标准。物业建设单位应当在销售物业同时将前期物业服务合同向买受人明示；物业服务分等标准和最高标准由市物价局会同市房地资源局适时调整公布。
业主委员会对物业服务质量有意见，可以将业主的意见整理成文，以书面形式递交物业管理企业，要求物业管理企业改进服务质量。物业管理企业对业主委员会的意见不予采纳的，业主委员会应及时向有关主管部门报告，并要求协调处理。协调不成的，经业主大会决议，业主委员会可以解除物业服务合同，并追究物业管理企业的违约责任。
70、续签物业服务合同，需要召开业主大会吗？
续签物业服务合同，应当根据《业主大会议事规则》的约定执行，《业主大会议事规则》没有作出约定的，必须召开业主大会，征询小区全体业主意见后再决定是否续签物业服务合同。
71、物业服务收费标准应该怎样确定？
物业服务收费标准的确定：
《物业服务收费管理办法》第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
通常，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服
务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。这两种收费方式各有利弊。 目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。根据《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》和《关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》，管理费、保洁费、保安费三项实行包干制，维修费（包括绿化养护费）、房屋设备运行费采取按实结算。
物业服务收费标准应该根据业主需求、服务内容和标准以及小区实际情况确定，具体收费标准可以通过招标竞争确定物业服务收费标准，并可以相应明确物业服务标准。
第四部分 维修资金的交纳、使用与续筹
72、商品住宅维修基金交纳的标准是什么？交纳时限是多少？对再次筹集维修基金有何规定？
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列时限和标准交纳首期维修基金，存入市房地资源局指定的商业银行。（2001年8月1日后内外销商品房并轨，内外销商品房都需要交纳商品住宅维修资金） （1）房地产开发企业应当在办理商品住宅所有权初始登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的4%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%交纳。 （2）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3%，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2%交纳。 （3）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，代购房人按照配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的3％，不配备电梯的住宅每平方米建筑面积成本价的2％交纳。
专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。
再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。（沪府发〔2004〕38号）
73、维修基金如何使用？维修基金如何支取？物业公司在什么情况下才能使用维修基金？清洗水箱的费用是否应动用维修基金？电子防盗门的日常保养费用是否可在维修基金中列支？
维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。业主大会成立前发生的物业维修、更新、不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。（《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十四、九条规定）
业主委员会动用维修基金应该由业主小组或业主大会2/3以上业主通过，紧急情况下应该由物业管理企业或者业主委员会实施后及时通知有关单位、人员出具
有关证明，按照规定办理结算手续。
经业主大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，并在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；经业主委员会同意，物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修更新的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按实结算；业主委员会许可施工承包单位预支住宅大修、或者专项维修更新费用的，最高不得超过工程款总额的30％。
业主委员会向开户银行支取费用的，应当提交下列资料： （1）支付凭证（仅为银行贷记凭证）；
（2）加盖业主委员会公章、业主委员会主任、副主任签字盖章的费用分摊汇总表；
（3）按幢立帐、按户分摊的电脑数据。 其中，业主委员会向开户银行支取活动经费备用金的，另需提交加盖业主大会公章和正、副主任印鉴的业主大会的决定（业主大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额）；业主委员会支付住宅大修或者专项维修更新预付款的，另需提交施工承包合同以及业主小组或业主大会同意大修或更新项目的决议；业主委员会向开户银行支取物业维修、更新费用的，另需提交加盖物业管理企业公章的物业维修、更新费用汇总表。
单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。（《上海市住宅物业管理规定》第三十五条）
业主委员会应该妥善保管业主小组、业主大会以及业主委员会关于有关维修基金使用项目的审查批准文件，以备业主查询。
商品房清洗水箱的费用，在日常的物业管理服务费里列支。根据上海市房屋土地资源管理局关于实施《上海市商品住宅维修基金管理办法》（以下简称《办法》）若干问题的通知（沪房地资物（2002）457号）规定：“四、关于《办法》第十四条维修基金的用途，《办法》第十四条所称的系用于物业共用部位、共用设备以及公共设施的维修更新，不包括日常养护。其日常绿化养护费、水箱清洗费、公用照明和共用设备养护费等应纳入日常物业管理服务收费范围。”关于售后公房清洗水箱的费用，根据《关于水箱清洗和绿地养护收费标准的通知》〔沪房地物（1996）872号〕的规定可以在三项维修基金的住宅修缮基金中列支，而商品住宅的水箱清洗费不能在维修基金中列支。
居住小区每幢电子防盗门应作为物业共用设备，其日常保养费用应当在日常物业管理服务收费中列支，该设备的维修或者更新费用可以在维修基金中列支。（沪房地资物〔2003〕144号）
74、物业维修基金收支帐目应如何公布？维修基金对帐和查询有何规定？单个业主能不能查看维修基金的金额？单个业主能不能把维修基金取出？
业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次： （1）维修基金交纳、使用和结存的金额； （2）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况应按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布；
（3）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；
（4）维修基金使用和管理的其他有关情况。
前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。 业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。”根据规定，单个业主有权查看自己帐内的维修基金金额，但不能查看所在小区全体业主维修基金帐户。
业主委员会向开户银行查询其帐户情况的，需提供业主委员会的证明和帐号。
业主向开户银行柜面查询其分户帐情况的，需提供业主代码和地址。 开户银行应当免费提供电话或柜面等形式的帐户查询服务业务。（《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十九条）
根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第二十三条（维修基金帐户的注销）规定：“因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的，业主委员会应当凭区、县房地产管理部门的有关证明，向开户银行办理维修基金帐户注销手续。业主分户帐外设立单独帐目的，其剩余款额由本办法第十三条规定的共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例分别提取。”根据规定，因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，单个业主可以把剩余的维修基金取出。除此之外，单个业主是不可以把维修基金取出的。要使用维修基金，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
75、住宅转让时，维修基金如何处理？住宅灭失后，维修基金如何处理？
因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。
住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。 房地产开发企业出售住宅时，其按规定代购房人交纳的维修基金剩余款额，与房屋受让人结算。合同另有规定的，从其约定。（《上海市商品住宅维修基金管理办法》第二十一条）已建立维修基金的房屋在业主委员会成立前灭失的，由售房
单位或物业管理企业持业主身份证件复印件、\"房屋拆迁许可证\"的复印件、\"商品住宅灭失退款申请书\"向区、县房地局提出申请，经审核同意后，持区、县房地局的支付凭证及上述资料向专户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
已建立维修基金的房屋在业主委员会成立后灭失的，由业主委员会或其委托人持业主委员会证明及前款规定的证明文件和资料，向开户银行提取其维修基金分户帐的剩余款额、办理分户帐注销手续，并报区、县房地局备案。（《上海市商品住宅维修基金管理办法》第二十三条）
76、利用物业设置的广告等经营性收益如何处理？小区的停车费应归谁所有？
利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。（《上海市住宅物业管理规定》第二十五条）
业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用中，物业管理企业对此发生的管理成本可以在该费用中列支，但具体费用需经业主委员会审核同意，其余部分应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新，或者经业主大会决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
77、什么是小区会所？对会所经营有哪些规定？小区会所的收益应归谁所有？
根据《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》（沪房地资市〔2003〕230号），商品住宅项目附属会所（以下简称会所）系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。
会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。
会所是否仅限于向本项目业主开放等经营服务方式和具体服务功能，开发商应与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确，商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。
商品房预（出）售合同未对会所的经营服务方式和具体服务功能进行约定，广告、售楼书等宣传资料对此也未作明确具体承诺或宣传的，由房地产开发企业决定会所的经营服务方式和具体服务功能。
会所所有权由房地产开发企业保留的，房屋土地调查机构在预测或实测建筑面积时应按“会所”认定其建筑类型和房屋用途，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均应按“会所”注记；房地产开发企业出租、出售会所的，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。
会所被拍卖的，受托的拍卖机构应将该会所的具体用途和服务方式在拍卖公告中明确，受让人取得会所所有权后应按公告的具体服务功能和服务方式经营使用。
房地产开发企业、会所的承租人、受让人及其他经营者需改变已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主大会同意。会所所有权属全体业主共有的，只登记不发放房地产权证，会所出租的收益归全体业主所有，纳入物业维修基金，或者根据业主大会的决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
如果会所产权属于房地产开发企业或者其他业主，则会所经营收益属于其产权人。
78、违反专项维修资金管理规定的行为应承担哪些责任？
违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 （国务院《条例》第六十三条）
侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。（《民法通则》第一百一十七条）
建设单位违反本规定第三十二条规定，未按规定交纳专项维修资金的，由市房地资源局或者区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。（《上海市住宅物业管理规定》第四十条）
79、房屋外墙或者屋顶渗漏水的维修费用由谁承担？是否需要经过该幢2/3以上业主投票权的同意？
如果在保修期内，由建设单位负责维修。
如果保修期已过，因房屋外墙或屋顶属于共用部位，根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十七条规定：“住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。”
因房屋外墙或屋顶渗漏水属房屋急修项目，根据规定，该维修项目由物业管理企业实施维修后，按规定分摊，在维修资金中列支。
80、业主大会能不能委托社会中介对小区有关事项进行管理？社会中介机构应具备什么条件？业主大会委托社会中介机构管理的事项和内容包括哪些？业主大会聘请中介咨询机构的咨询服务费在哪里列支？社会中介机构应负怎样的职责？
业主大会可以委托社会中介机构对小区有关事项进行管理。
根据规定，从事商品住宅维修资金代理记帐和审计业务的机构，应当是从事相关业务且无不良记录的会计师事务所；从事商品住宅维修工程预决算审价业务的机构，应当具备工程预决算审价资格。从事上述业务的社会中介机构应当配备专业人员，并对从业人员进行培训。
业主大会可就下列事项分别委托给符合本规定的社会中介机构，但不得将下列第（一）项、第（二）项委托给同一会计师事务所：
（一）代理记帐。对维修资金收支的真实性、合法性和合理性进行审核，按时进行会计核算、编制会计报表和核对帐目（含维修资金收支分摊明细帐的复核）。按规定或约定公布维修资金收支情况分析报告及明细帐，并妥善整理、保管各类会计档案。
（二）审计。对维修资金收支进行审计，出具审计报告。
（三）工程预算、决算审价。对小区物业大修、专项维修工程预算或决算进行审价，出具工程预决算审价报告。
商品住宅维修资金委托代理记帐服务费可以分别在物业管理服务费和物业维修资金中各列支50％；商品住宅维修资金委托审计费、审价费可以在维修资金中列支。
业主大会委托社会中介机构管理公有住宅售后维修资金的服务费用的支付，参照本通知执行，所涉及的服务费用可以在物业维修资金中列支。（沪房地资物〔2004〕562号）
社会中介机构应当委派专业人员按照相关法规和本市商品住宅维修资金管理规定进行管理，并接受业主及业主委员会的查询；对违反国家相关法规和维修资金收支使用管理规定以及损害业主利益的行为，应当向业主委员会提出改正建议；业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况，并在维修资金收支分析报告、审计报告、工程预决算审价报告中予以注明。（沪房地资物〔2004〕468号）
对于其他社会中介咨询业务，可以参照上述规定在委托合同中明确中介咨询机构的有关责任。
81、业主如何判断维修基金的使用是否合理？业主能不能以不知道首期维修基金用在何处为由拒绝续筹维修基金？业主对维修资金的使用有异议，怎么办？
（1）分清所在物业管理费的使用范围和维修基金的使用范围
房屋维修基金与物业管理费的使用范围的界定十分重要，特别是在小修、中修、大修等区分上难以严格界定的情况下，对两者使用范围进行区分显得十分困难。当前主要依靠主管部门以文件的形式加以区分。因此，业主特别是业主委员会需要了解首先有关区分的法规。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
无论是包干制还是酬金制，对于物业管理费的使用范围特别是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用使用范围一定要在服务合同中有具体的规定。只有根据物业服务合同对房屋设备设施维修、绿化管理、清洁卫生、保安等标
准、质量的规定，才能确定业主每月所交纳的物业管理费用中物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用的使用范围。 （2）认真分析物业服务合同条款
根据以上分析，不难看出，重视物业管理条款对物业管理费和维修基金使用范围的约定以及使用审批程序的约定十分重要。
由于每个小区都有各自的特点，物业服务合同都不完全相同，业主和业主委员会对每月交纳的物业管理费用，物业公司作哪方面的支出，要有比较全面的了解。物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项。当前，社会上对物业服务合同的作用普遍认识不清，物业管理合同成了摆设，业主甚至业主委员会对合同一无所知。这对业主和业主委员会极为不利。
在日常管理中，业主、业主委员会要听取和重视专业人员的意见，确保业主的维修基金严格按照合同约定和国家规定使用，防止维修基金的挪用或乱用。 （3）关注自己每笔维修基金的支出
国务院《物业管理条例》条例第六条规定，业主有权对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。第十一条规定，由业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。 《上海市住宅物业管理规定》第三十三条规定，业主委员会或者业主大会委托的物业管理企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十九条规定：业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并每半年向全体业主公布一次。 业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。
开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。
根据以上规定，业主如果对每笔的维修基金的数额有意见，可以向业委会提出要求审核，得出一个公正的、让业主满意的答案。
（4）关注小区停车费、广告费等物业共用部位、共用设施设备经营性收入的去向国务院条例第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十三条规定：业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。 专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购
房人交纳的数额。
业主不能以“我不知道维修基金用在何处”为由拒绝续交维修基金。业主对维修资金的使用有疑问时只能依据有关规定行使有关监督权利，而不能拒绝执行业主大会或者业主小组关于续筹维修资金的有关决议。
82、售后公房的维修基金是按照怎样的标准交纳？
根据上海市人民政府转发市房地局、市房改办《关于进一步推进本市公有住房出售若干规定》的通知〔沪府发（1999）44号〕规定，公房出售按照以下标准交纳维修基金：（1）装有电梯的独用成套公寓住房出售时，出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的12％缴付房屋维修基金、按每平方米建筑面积提取100元的住宅电梯和水泵设备的大修和更新费用、按每平方米建筑面积缴付20元的街坊公共设施维修基金。购房人在购房时，应按每平方米建筑面积成本价的1.5％缴付首期房屋维修基金。（2）未装电梯的独用成套公寓住房及独用成套新式里弄住房出售时，出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的6％缴付房屋维修基金、按每平方米建筑面积缴付20元的街坊公共设施维修基金。购房人在购房时，应按每平方米建筑面积成本价的1.5％缴付首期房屋维修基金。
一九九四年公有住房的出售成本价为每平方米建筑面积902元。出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率。
1995年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积1060元。〔多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按平方米建筑面积成本价的6%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积63.60元；高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积成本价的12%缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积127.20元。高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出售的每平方米建筑面积提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。〕 1996年公有住房出售的成本价为每平方米建筑面积1198元。（1996年10月1日至1997年6月30日执行，实际一直延续到2001年1月1日） 根据《关于本市有限产权房屋与完全产权房屋接轨的规定》（1996年10月3日沪房地改〔1996〕792号），有限产权房屋转为完全产权房屋交纳的维修基金标准为：1、多层住宅的产权人首期应按每产方米建筑面积50元缴付房屋维修基金；2、高层住宅的产权人首期应按每平方米建筑面积90元缴付房屋维修基金；3、高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊；4、拆迁补偿的调换产权房由产权人按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金；除拆迁补偿的调换产权房以外,其他有限产权房的产权人所在单位按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。 上海市人民政府批转市房地局、市房改办制订的《关于进一步推进 本市公
有住房出售若干规定》的通知〔沪府发(1999)44号〕规定，在一九九九年十一月二十六日以前，本市居民全额出资购买使用权的住房（除通过差价换房方式取得使用权的公有住房外），都视作所有权住房，购房者可凭当时的买房协议、付款凭证和身份证件等材料，于2000年6月30日前到住房所在地的房地产登记发证机关办理产权变更登记、并缴纳首期房屋维修基金（多层住宅每平方米建筑面积60元，高层住宅每平方米建筑面积84元）。
《关于印发进一步推进本市公有住房出售若干规定实施意见的通知 》〔〔沪房地改(1999)0867号〕 对1999年11月26日以后的维修基金交纳标准作了规定： （一）独用成套公寓住房的维修基金，按下述规定缴付：
同时，出售人应按每平方米建筑面积缴付20元的街坊公共设施维修基金；装有电梯的公寓住房，出售人还应按每平方米建筑面积缴付100元的住宅电梯和水泵设备的大修和更新费用。
（二）独用成套新式里弄住房的出售人和购房人，按上述（一）中未装有电梯的混合结构和砖木结构公寓住房的标准，缴付住房维修基金和街坊公共设施维修基金。
2001年1月1日以后按成本价1295元/平方米交纳。
83、房屋建筑工程最低保修期限是怎么规定的？
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； ㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； ㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年； ㈤装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。（ 《房屋建筑工程质量保修办法》第七、八条）
房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。 保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（《城市房地产开发经营管理条例》国务院令第248号第三十一条）
84、业主委员会对于物业公司上报的维修基金使用计划如何审核？业主委员会动用维修资金需要哪些程序？
首先应该审查物业公司上报的维修基金使用计划的时限是否符合物业服务合同和有关法规的规定。如果没有按照规定时限上报计划，造成时间来不及审核甚至采取“先斩后奏”故意使得有关项目变成急修项目，业主委员会应该向全体业主说明情况；
其次，审核维修基金使用计划的构成是否完整齐全。一般情况维修计划应该包括工程部位、范围、实施方案、实施单位的产生、实施时间、保证质量和安全的措施、相关图纸和说明、预算书和计价方式等；
第三，重点审核预算书。一般由业主大会授权业主委员会聘请具备资质的社会中介机构进行审核。审核依据包括相关图纸、方案、进度计划和计价方式等。 业主委员会应该制定维修基金计划审核的规章制度，经业主大会通过后实施，并可以作为物业管理服务合同的附件。
业主委员会动用维修基金一般经过以下程序：
（1）报修，计划维修。由物业公司或者业主委员会、业主小组提出维修基金使用的项目、计划、预算、方案等；
（2）核实与确认。由业主委员会对报修项目具体核实，根据情况作出确认； （3）制定维修和预算方案。由业主委员会对物业管理企业或施工单位提出的方案和预算进行审核；
（4）维修实施的确定。根据《业主大会议事规则》、《业主公约》的规定，有关维修更新项目报经业主大会或业主小组通过后实施，或者在授权范围内由业主委员会决定实施；
（5）施工。由物业管理企业组织施工或者由物业公司和业主委员会根据《业主大会议事规则》、业主大会会议决议通过招标或者协议方式确定的施工单位进行施工。
（6）竣工验收。工程完工后，物业公司或者实施单位应当让业主委员会或者业主委员会聘请的专业验收机构对工程进行检验。
（7）工程款决算和审核。维修基金使用项目竣工验收后，由实施单位或者物业公司提交结算报告，由业主大会、业主小组或者其授权的业主委员会进行审计审核，也可以委托有资质的社会中介机构进行审计审核。
（8）支付工程款。通过审计审核，没有异议的，业主委员会按照施工合同支付工程款。
85、怎样加强房屋应急维修？
急修项目是指发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。
为贯彻房屋维修“为民服务、对民负责”的原则，各单位除对“无人管理”房屋、“急、难、愁”修理项目、“老、旧”电梯等进行专项整修外，必须加强房屋应急维修和日常维修工作，发挥“房屋应急维修中心”的作用，改变公房、售后公房小区维修不及时、维修质量差、居民意见大的现状。为了进一步加强房屋应急维修工作的开展，要求：
（一）物业管理企业必须落实“公开报修电话，24小时受理居民报修”的具体
措施。要利用各居住小区管理处、门卫室或者小区内设置的宣传栏、灯箱广告、居民联系卡等形式，在服务范围内公开报修电话（手机、传呼机）、报修地址。接到居民报修后，应当做好报修单的填写（包括计算机输入），并及时落实维修人员，给居民报修凭证。报修时点作为修理时限的起始时点。凡夜间、节假日维修或日常维修有困难的物业管理企业，应当委托所在区“房屋维修应急中心”或者其他物业公司进行报修和维修。
（二）房屋漏水应当列入物业维修的急修项目范围。凡因下雨发生房屋漏水的，物业公司应当在两小时内赶到现场，并在报修后24小时内，按实际情况采取遮盖、堵漏、排水等应急措施，以保证居民的基本生活。有关物业公司应当根据所管理房屋的实际情况，抓紧落实防雨所需的各种物资。
（三）居民大楼电梯运行中因故引起人员被关现象的，物业公司或其委托的电梯维修专业单位必须在半小时内赶到现场进行处理。
（四）物业公司每年应当不少于两次对小区内的明沟、暗沟、房屋的天沟、立管等进行循环性、预防性疏通，防止因维修、疏通不力造成对居民的影响。对因房屋不均匀沉降等造成管道破坏、畸形引起的管道经常性堵塞、冒溢，除进行应急疏通外，应当列入房屋综合整修计划予以解决。 （五）有关物业公司对公房、售后公房地区2002年年初至2003年5月底前的维修养护单位应当认真进行梳理，对同一地址、同一部位、同一项目修理三次以上的修理项目应当组织技术骨干进行“会诊”，制定专项维修方案，切实解决问题。商品住宅小区在保修期内或者保修期内未修复而延续的修理项目，仍应有原开发企业负责修理，费用不得向业主收取。
《关于进一步加强居住房屋应急维修服务的通知》（沪房地资公〔2004〕100号 ）为了切实解决本市居民反映的“物业维修不及时”问题，现就进一步加强居住房屋应急维修提出如下意见：
一、物业管理企业应当切实加强对物业急修项目的维修服务
物业管理企业接到电梯故障引起人员被关的急修项目报修的，应在30分钟内迅速赶到现场及时处理；接到其他急修项目报修的，凡居住物业管理区域内设置管理处的，应在30分钟内赶到现场处理；未设置管理处的或者郊区区域的报修应当按照各自的服务承诺派员赶赴现场应急处置。
二、物业管理企业应当落实急修项目维修服务的保障措施
物业公司应在小区内的醒目处公开报修电话，并落实必要力量，确保做到全年365天、每天24小时受理居民报修。凡夜间、节假日或日常应急维修有困难的物业管理企业，应当委托所在区县的房屋维修应急中心或者其他专业企业进行报修和维修。对既不实施自行维修又不委托他人维修的，由区县房地部门责令立即改正，并对该小区经理作出记分处理，直至取消其岗位资格。同时，将有关情况作为物业管理企业资质升降的依据。
三、进一步理顺应急维修服务体制
上海市房屋维修监督中心受市局委托实施全市范围内房屋维修的投诉和维修应急的求助，同时每天24小时的监督电话63501768与市“110”等应急网络实行联动。
各区县房地局应配备力量，确保对本区范围内房屋维修工作行使每天24小时
行政管理和监督检查的职能，具体受理本区域内市民在房屋维修方面的投诉和维修应急的求助，并负责对市房屋维修监督中心要求协助查处相关事项的具体落实。 各区县房地局应视区域范围大小设立若干房屋维修应急中心，配备专门的抢修人员及抢修车辆，对行政区域内的所有房屋（包括直管、系统公房、商品房、老私房等）提供应急维修服务，及时解决维修应急矛盾。各应急维修中心应做到全年365天、每天24小时受理应急维修报修，并实行四个统一：即维修服务收费标准统一、维修服务人员服装标识统一、物业报修软件统一、物业报修回执统一。各房屋维修应急中心应将服务规范、承诺内容向社会公示，主动接受市民监督。 四、各区县房屋应急维修中心应快速有效地处理业主和使用人的房屋报修事宜，确保房屋使用安全
应急维修中心接到应急报修电话，应及时赶到现场进行应急维修，其中共用部位、共用设施设备的维修费用由房屋维修专项资金或产权人支付；业主自用部位、自用设备的维修费用由报修人承担。
五、房地产行政管理部门要加强监督管理和行政处罚力度
市及各区县房地局应设立房屋应急维修专项资金，专款专用。同时，实行房屋维修稽查制度，配备维修稽查车，加强对物业管理企业维修情况的督促检查，及时处置各项维修矛盾。
市局将定期公布抢修、监督、检查情况，对维修不作为的物业管理企业、应急抢修不到位的应急中心、监督不力的管理部门进行严肃查处。
区县房地局应加强监管力度，对无维修能力、维修不作为的物业管理企业采取有效措施，督促其与应急维修中心订立委托维修合同，提高全市整体维修应急能力，更好地为广大市民正常的居住生活提供保障。
86、业主小组在维修基金使用中有哪些权利和义务？
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。 业主小组履行下列职责：
（一）讨论业主大会拟讨论的事项；
（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。（《上海市住宅物业管理规定》第十五、三十五条）
第五部分 物业管理招标实务
87、物业管理招投标的招标方式包括哪些？什么是公开招标？什么是邀请招标？
物业管理招投标方式主要有两种形式：公开招标和邀请招标。
公开招标是指招标人（业主或建设单位）通过报刊、广播、电视及其他公开方式发布招标公告，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。 邀请招标是指不通过公开方式发布招标公告，而是直接邀请某些符合条件的物业管理企业参加竞标的招标方式。
88、物业管理自行招标要具备哪些条件？业主委员会可以自行招标吗？
招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：
（1）招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组； （2）与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员占招标工作小组成员总数的50％以上；
（3）自行编制招标文件，具备对投标人进行资格评审和组织评标的能力。 业主委员会可以自行招标，但是必须符合相应的条件：程序上，要召开业主大会，同意授权业主委员会自行招标；技术上，要具备自行招标的能力，符合自行招标应具备的条件规定。
89、招标公告、招标文件包括哪些内容？招标文件和招标公告备案有何规定？
招标人采取公开招标方式的，应通过报刊，广播，电视或其他公开方式发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质的物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告或招标邀请书应包括以下内容： （一）招标人的名称，地址和联系方式；
（二）招标物业的名称，地址，使用性质，建筑面积，实施管理的时间； （三）投标资格条件，报名的地点和期限；
（四）获取招标文件的时间，地点，方法和相关费用等。招标人应在发布招标信息前，将招标项目简介，招标文件，招标公告或招标邀请书，招标工作方案等文件报物业所在地的区、县房地产管理部门备案。
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下主要内容：
（1）招标人的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式等；
（2）招标物业的具体情况。包括物业名称，座落地址，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，产权性质，房屋幢数，套数，建筑结构，公建配套设施，主要设备设施，投标报价测算所需的各类技术参数和指标，物业档案（含施工或竣工图纸），小区平面图等；
（3）物业管理用房的配备情况；
（4）物业管理服务内容及要求。包括服务内容、服务标准等；
（5）对投标人及投标书的要求。包括投标人的资格、投标书的编制要求等； （6）投标报价要求、评标标准和评标方法；
（7）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点，方法与程序等； （8）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式； （9）悔标的责任；
（10）物业服务合同的签订说明； （11）其他事项的说明。
招标文件的编制可参照市房地资源局制订的示范文本。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区、县房地产管理部门备案：
（1）物业项目开发建设的政府批文或房地产权属证明材料； （2）招标公告或者招标邀请书； （3）招标文件； 区、县房地产管理部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5日内向招标人提出。（《关于前期物业管理招投标的若干规定》沪房地资物〔2004〕399号）
90、投标人申请参加物业管理投标的，应向招标人提供哪些证明材料？投标文件应当包括哪些主要内容？
公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。 实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。
投标人应该根据招标公告或者招标邀请书以及招标文件的规定提交相关证明材料。
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 投标文件应当包括以下主要内容： （1）投标函及投标人的基本情况； （2）物业管理服务理念、目标；
（3）物业管理机构运作方法及管理制度目录； （4）管理服务人员配备；
（5）物业管理服务分项标准与承诺；
（6）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案； （7）对招标文件所列其他内容的陈述；
（8）招标文件要求提供的其他材料。（沪房地资物〔2004〕399号）
91、建设单位选择前期物业管理企业必须进行招标吗？业主委员会可以不通过招标方式选聘物业管理企业吗？哪些情况下可以采用协议方式选聘物业管理企
业？对物业招标完成的时限有怎样的规定？评标如何进行？评标规则怎样？
住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。（建住房〔2003〕130号）
业主大会选聘物业管理企业，应当召开业主大会会议，经有2/3以上投票权的业主同意或者《业主大会议事规则》约定，业主委员会可以不通过招标方式选聘物业管理企业，通过协议方式选聘物业管理企业。
建设单位通过协议方式选聘物业管理企业的核准需要符合以下条件之一： (一)投标人少于3人的认定
在投标文件截止之日投标人少于3人的，住宅物业建设单位可持招标文件,招标、投标过程的情况书面说明以及相应证明向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。
区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，对符合规定条件的，应予核准申请。
(二)住宅规模的认定
住宅建设规模小于5万平方米建筑面积的，住宅物业建设单位可持《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批件向物业所在地的区、县房地产管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。 区、县房地产管理部门应在受理申请后的7日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，应予核准申请。
前期物业管理的招标人按照下述时限完成物业管理招标投标工作： （1）新建商品住房预售的，应在申领预售许可证前完成；
（2）新建商品住房出售的，应在办理新建商品住房初始登记前完成； （3）非出售的新建住宅物业，一般在交付使用前完成； （4）已交付使用的住宅物业，一般在原物业管理服务合同终止或解除前2个月完成。（《关于前期物业管理招投标的若干规定》沪房地资物〔2004〕399号） 《关于前期物业管理招投标的若干规定》沪房地资物〔2004〕399号中提出的《物业管理项目评标规则》可以作为评标的依据。 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
92、对评标委员会有哪些具体规定？评标委员会可以直接确定中标人吗？业主委员会可以直接根据评标委员会的评标结果签定物业服务合同吗？业主委员会违背招标文件和投标文件的内容签订物业服务合同怎么办？业主如何参与监督业主委员会的物业管理招标？
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地
产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。（建住房〔2003〕130号） 评标委员会根据招标人的授权直接确定中标人的，应由评标委员会成员各自根据评定结果对投标人进行排序后交由评标委员会汇总后确定中标人。
业主委员会经业主大会授权可以直接根据评标委员会的评标结果签定物业服务合同。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录具体约定时间订立书面物业服务合同，业主委员会不得违背招标文件、投标文件签定物业服务合同。
业主委员会不能违背招标文件和投标文件的内容签订物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。（《招标投标法》第四十六条）
如果业主委员会违反法规签定违背招标文件和投标文件的规定签定物业服务合同，业主大会可以追究业主委员会的法律责任，造成损失的可以要求业主委员会赔偿损失。
业主在选聘物业管理的过程中应该积极参加业主委员会组织的关于物业管理企业选聘工作的各项活动。具备一定专业知识的业主可以积极参加业主委员会组织的招标工作小组或者招标监督小组，参与监督、审核有关招标文件、服务合同条款等。
第六部分 社区建设与物业管理的协调
93、社区管理与物业管理有何关系？
所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。社区管理，也可称之为社区行政，主要是指一定的社区内部各种组织，为了维护社区的正常秩序，满足社区居民物质生活、精神生活等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理的活动。
从管理区域来讲，社区管理管辖的范围广，往往不限于一个物业管理区域；物业管理则是针对一个物业管理区域讲的。
从管理内容来讲，社区管理内容要比物业管理范围广得多，除包括公共部位、设施设备的物业管理外，还包括居民的计划生育、户口、社会治安、社区文化、党的政策宣传等方面；而物业管理仅仅是与物业相关事务的管理。
管理的体制上讲，社区管理除包括主管部门、居（村）委会指导和监督业主委员会和物业管理企业的工作外，还包括计划生育、市容、环卫、城建等部门在社区的各项行政管理；
物业管理包括物业管理企业对小区管辖范围内进行的物业管理有偿服务，还包括业主大会、业主委员会的自治管理和规范运作。
物业管理是社区管理的一部分，社区管理可以涵盖物业管理。社区管理的
内容与物业管理的内容在许多方面是一致的。如社会治安、公共卫生、绿化美化、环境保护、邻里关系等，双方的目标和任务是完全一致的，社区管理与物业管理应当协调一致，相互配合。按照社区组建的居民委员会，是社区居民的自治组织，其主要职责之一，是对社区的社会生活进行必要的管理，保护居民的合法权益，为广大居民服务，创造良好的社区环境。因此，物业管理应当主动接受居委会的指导和监督，在实施《业主公约》与住宅小区管理制度方面尤其需要居委会的大力支持与帮助。社区居委会应当结合社区建设，加强对物业管理工作的指导，推动物业管理工作健康发展。
94、业主委员会与居民委员会有怎样的关系？
居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。居民委员会协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作。
居民委员会的任务：
（一）宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动； （二）办理本居住地区居民的公共事务的公益事业； （三）调解民间纠纷； （四）协助维护社会治安； （五）协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作； （六）向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见，要求和提出建议。（《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条、第三条） 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。（国务院条例第十条、十五条） 居民委员会与业主委员会的区别与联系 区别：
1、两者的权利基础不同：居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其自治的基础是法定的公民权利，居委书记事实上是由政府委派，居委会的设立、撤消、规模调整由政府决定；业委会自治的基础是物业所有权，业委会的委员由业主大会选举产生，业委会的设立撤消等由业主大会决定，并报有关部门备案。
2、性质不同：居委会有明确的法律地位，实质上是一种半行政性的基层自治组织，目前定位于“基层政权建设”；业委会在法律上地位不明确，有时连诉讼主体的资格都没有，是一种特殊的基层自治组织。
3、经费来源不同：居委会的经费由政府财政拨款；业委会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行解决。
4、对组织成员的要求不同：居委会的人员多数算专职的，对居民负责；业委会的成员大部分是兼职的，他们对业主负责。
5、工作的侧重点不同：居委会工作包括宣传教育、社会福利、治安保卫、文教卫生、调解民间纠纷、就业等多项工作，侧重于社会政治稳定；业委会的的工作范围仅限于五大类公共服务项目：公共卫生和公共秩序管理、绿化管理、车辆交通管理、公用部位公用设备设施的管理、其他居住环境管理，侧重于业主的经济利益。
6、办公用房不同：居委会的办公用房，由当地人民政府统筹解决，不一定在物业管理区域内，有的是好几个小区才有一个居委会；业委会的办公用房应设在物业管理区域内，由建设单位和公房出售单位免费提供。 联系： 1、居委会和业委会都是社区管理的范畴，都是基层的自治组织在社区组织中，居委会和业委会是社区治理的主体，他们是社区中的核心组织，是社区自治的推进者。居委会的主要职责之一，是做好物业管理公司和业委会之间的协调工作，化解矛盾、推动物业管理工作顺利展开。
居委会和业委会是居民和业主的自治组织，和业主的利益是一致的，他们理应维护居民和业主的合法权益。
2、大多数居民同时也是业主，而业主多数也是居民 居委会和业委会的工作重点各有侧重，但也有相互重复的地方，他们在很多领域有着共同合作空间，况且，两者的服务对象相同的很多。所以，他们应开展广泛的合作。
3、居委会和业委会在民事关系上是一种平等的关系
居委会和业委会都是依法组建的基层群众性自治组织，理应是平等的关系，居委会要支持业委会维护业主权益的工作，业委会要积极配合居委会开展社区自治工作。
4、居委会对业委会有指导和监督的义务；业委会在讨论小区重大事务及组织召开业主大会时应该通知居民委员会参加。
《上海市住宅物业管理规定》第十一条规定，召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。第十六条明确规定，两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业管理企业派员参加。
建设部关于印发《业主大会规程》的通知（建住房〔2003〕131号）第三十
四条也明确规定：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
95、相邻小区在哪些情况下需要召开业主委员会联席会议？业主委员会联席会议由谁来召集？解决哪些问题？
两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居（村）民委员会、物业管理企业派员参加。
业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。（《上海市住宅物业管理规定》第十六条） 主要解决协调其共用非市政道路或配套设施设备管理、维护和更新的问题；定期通报、学习有关物业管理法规、规章和规范性文件；沟通各方情况；研究处理业主、使用人的意见和建议；协调解决物业管理中的疑难问题。
96、召开业主大会要通知居委会、房地产管理等部门参加吗？
召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。（《上海市住宅物业管理规定》第十一条）
97、相邻小区之间的共用非市政道路、公用设施设备的维护管理以及保洁、保安等工作如何协调？
业主大会、业主委员会是按照物业管理区域成立的，但是相邻的物业管理区域之间出现有关非市政道路、设施设备的共用，也是比较常见的。相邻小区共用的非市政道路、设施设备的管理、维护的问题主要通过相邻小区的业主委员会联席会议来协商解决。
两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业管理企业派员参加。
业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。（《上海市住宅物业管理规定》第十六条）
98、业主大会、业主委员会与居民委员会社区管理有何关系？
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。（国务院《条例》第二十条）
召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。（《上海市住宅物业管理规定》第十一条） 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业管理企业派员参加。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开。（《上海市住宅物业管理规定》第十六条）
各街道办事处、乡镇政府要充分发挥其社区综合协调的优势，将居住物业管理纳入社区管理范围，与创建文明小区、安全小区、物业管理示范小区等紧密结合，切实加强对居住物业管理工作的指导、协调和监督。 街道办事处（乡镇人民政府）要加强对居住小区业主委员会的指导和监督，督促居委会和房地办事处共同作好业主委员会的组建、换届和日常管理工作，尤其要帮助把好业主代表和业主委员会成员的人选关。（沪府办〔2003〕31号）
99、居民会议的决议能够代替业主大会的决议吗？
居民会议是居民发扬民主的组织制度和民主决策的组织形式。
物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一般情况下，对于同一个物业管理区域来讲，业主往往也是居民，而居民多数也是业主，在物业管理方面居民会议与业主大会的利益应该是一致的，业主大会与居民会议的决议应该说不会相抵触。但是由于两者的法律依据不同，居民会议的决议不能代替业主大会的决议。
无论是居民会议还是业主大会，都应该在各自的法律范围之内作出决定；居民会议需要在物业管理方面作出决定时，应该及时通知业主委员会列席会议，需要业主大会作出决定的事项应该建议业主委员会及时组织召开业主大会。业主委员会应该认真听取居民委员会的意见和建议。
100、居委会有权监督物业管理企业的服务质量吗？
居委会有义务协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共
卫生、维护社会治安、居住房屋租赁等工作。物业管理企业提供的服务包括保安、保洁、保绿等相关工作，如果物业管理服务不到位必然给社区带来治安、卫生、环境等方面的隐患。所以居民委员会是有权利监督物业管理企业的服务质量的。 沪府办〔2003〕31号《关于进一步加强本市居住物业管理的意见》要求，各街道办事处、乡镇政府要充分发挥其社区综合协调的优势，将居住物业管理纳入社区管理范围，与创建文明小区、安全小区、物业管理示范小区等紧密结合，切实加强对居住物业管理工作的指导、协调和监督。
居委会发现物业管理企业的服务质量影响社区居民的生活时，可以在业委会、物业管理企业、居委会三方联席会议上提出来，督促物业管理企业整改。物业管理企业不予整改时，居委会可以协同业委会向街道办事处（乡镇人民政府）或房地产主管部门汇报。
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