讨论地产自组物业公司的利与弊

【授课背景】夹在地产开发商与业主之间如何为业主提供优质的物业服务。

【授课特点】针对物业服务工作如何与地产沟通。

【授课对象】XXXX物业服务中心客服员（XXX、XXX、XXX）

【授课方式】课程讲授+互动讨论

【授课时间】2012年5月10日08时20分至09时

【授 课 人】XXX

【授课内容】讨论地产自组物业公司的利与弊

一、“利”在于此：

房地产开发商下属的物业管理公司与其他物业管理公司相比，有一个先天的优势，那就是这些物业管理公司往往是伴随着所属地产的首个项目的建设完成而同期诞生的，他们无需为了争取项目而激烈竞争。这种与生俱来的血缘关系，使他们在成立和入驻各项目初期，能够获得所属地产包括项目来源、资金和资料等多方位的支持。

从目前我正元地产的情况看，地产为了保证回报，在项目交付初期，已加大了对下属物业管理服务方面的投入，从而保证了物业管理的正常运作和管理服务质量的稳定，客观地说，这种投入也使业主自入住伊始就享受到了优质的服务。而物业管理与地产的一体化，也在一定程度上保障了业

主的利益，特别是在地产开发完毕撤场后，仍在客观上保留了业主与地产之间的沟通渠道。

二、“弊”又有哪些呢？

1、受“血缘”关系影响，易在开发商与业主之间“受夹板气”

地产开发商选择属下的物业管理在品牌建设与与维护方面，固然可通过每个项目的管理服务来塑造项目品牌，最终达成以项目品牌和物业管理品牌支持地产母品牌的完善、延续和提升，形成对地产母品牌的有力支撑。在这种良性互动的表层下也存在一荣俱荣，一损俱损的可能。当前有关物业管理法规尚不完善，业主维权并不完全理智的今天，物业管理承受了许多不应承受的负担。

在这种情形下，地产只从销售、回报等方面考虑自己的利益，在业主对售后服务或施工质量等提出意见或发泄不满时，不是积极面对，尽力解决，而是将属下的物业管理当成了“挡风墙”，而物业管理公司囿于对地产母品牌的维护责任，无法以市场行为来规避，只能硬扛。长此以往，不仅项目的市场美誉度下降，物业管理公司和地产“同穿一条裤子”的印象也会在业主心中逐渐形成并强化，使业主对物业管理和地产开发商失去信任，并最终导致物业管理和地产开发商的品牌受损。

互动讨论：

当业主与地产开发商发生矛盾时，业主对物业管理是否能站在公正、公平的立场上去协调、处理仍有疑虑。特别是在业主维权意识高涨，而维权方式又往往过激的状况下，这种疑虑对物业管理的正常工作是否会带来较大的困扰？

2、容易受地产发展商的控制，身不由己

当前公司出于对地产开发商品牌维护的需要，所以在物业管理的后期运作中，明确了物业管理

与地产各部门的责、权、利，并在实际的管理经营过程中已逐步完善，从而促进了物业管理服务的发展。但地产开发商，没能清楚地认识到物业管理服务与地产售后服务的不同，或虽然认识到了，但在实际的操作过程中仍将物业管理看做是自身的售后服务部门，将物业管理服务与地产的售后服务混为一谈，把原属于售后服务范畴的工作强压给了物业管理，无形中加大了物业管理的运作成本，使物业管理原本的市场化行为蜕变成了地产开发商的指令性行为，在许多问题上都不得不屈从于地产开发商的意志。

互动讨论：

这对于身处市场竞争日趋激烈的物业管理来说，为生存和发展是否有利？

3、缺乏危机感，市场竞争力差，对物业的良性发展有一定负面影响

拥有物业管理公司的地产开发商在为项目选择物业管理时，基本上都会将项目交给自己的物业去管理，在为物业管理提供“财源”的同时，也非常容易养成多数物业管理对“地产不倒，项目不忧”的心态，这些物业管理由于无需担心市场竞争的压力，没有竞争危机感，不愿或不屑于去参与市场竞争，而是满足于被动接受、管理好所属地产开发商的建设项目。即使是有竞争危机感，由于长期依赖于地产开发商的建设与移交，不可能全身心地到市场上去争取适合自身的项目。

互动讨论：

随着物业管理市场运作的不断规范，我们物业管理人是否开始感觉到工作危机？

要求：凡参加学习的客服员每人撰写一篇心得，于5月23日前上交。