试论公共租赁住房租金水平

试论公共租赁住房租金水平

摘要：公共租赁住房政策，旨在解决城市中等偏低收入家庭的住房困难.然而政策实施至今，公租房建设规模仍然较小，政策实施存在资金及房源筹集等诸多难点，公租房租金标准如何制定便是困境之一。本文通过理论与实证研究相结合的方法对武汉市毕业大学生的公租房支付能力进行了分析，在此基础上得出武汉市公租房租金合理范围。

关键词：公共租赁住房 租金水平 毕业大学生

目前我国学者对公租房租金的研究，大都从理论的角度出发，利用数学模型计算公租房租金，更多的是考虑成本问题，对市场客观需求及客观承受能力则缺乏相关研究。而在已经实施公租房制度的城市中，更多的也是从成本角度出发，以市场租金为基础，进行一定比例的下调来制定租金标准。以这种方法制定出的租金水平是否是合理的租金水平，能否适应被保障对象的承受能力，使公租房对被保障对象产生足够的吸引力，充分发挥其社会保障作用，避免弃租现象的出现，还值得探讨。本文另辟蹊径，以被保障对象的租金支付能力为依据，从需求角度分析公租房租金标准的确定，并以武汉市高校毕业生为实证研究对象，分析了武汉市公共租赁住房租金的合理水平，为武汉市公租房租金的制定提供一些建议。

一、我国城市公租房租金标准制定现状

目前，公租房政策已经在我国一些大中城市开始了试点，如深圳、北京、重庆、上海、厦门等。这些城市公租房租金标准制定大体反映了我国城市公租房租金标准的现状。其公共租赁住房公租房租金制定标准对比如表所示①。

如表显示，我国目前公租房租金标准的制定，有如下几个特点：1.公租房租金标准制定按照“保本微利”的原则，一方面能够保障“夹心层”的基本住房问题，减轻其住房负担，发挥公租房的社会福利作用，另一方面又能够充分调动地方政府和企事业单位参与的积极性，有利于公租房建设的长久发展；2.以同区域市场租金水平作为参考，按一定比例下浮制定租金标准，并综合考虑承租人的支付能力、租金实行动态调整制的做法，使得公租房租金标准更符合实际；

然而，上述公租房租金标准制定还存在一些问题：首先，如何才能既突出公租房的保障性质、吸引需求者，避免出现弃租现象，又能在运营过程中实现部分盈利，保护筹建方的投入积极性；其次，公租房租金标准参考因素的侧重点不明确，如结合市场租金水平一定比例下浮的同时如何考虑承租人的支付能力，这个下调比例是多少，承租人的支付能力如何，当二者明显冲突时该如何取舍；目前深圳、北京、重庆、上海等地已经推出了第一批公共租赁住房，第一批享受公共租赁住房的“夹心层”已经入住。上述地区的公共租赁住房的具体的租金设定如下表所示。

从上表可以看出，目前各地公共租赁住房的租金制定都是政府以建设成本和

营运费用为最低线，以市场租金为最高线，在市场租金的基础上下调一定的比例公租房的租金，即为:建设成本+营运费用﹤公租房租金=n%*市场租金＜市场租金（0＜n＜100）；

据试点城市的标准，公共租赁住房租金为市场租金的60%~80%，那么这个取值范围是否合理，依据这个标准制定的公租房租金是否满足市场客观需求。就目前的深圳市的反馈情况来说，深圳市的公租房租金上涨导致近半数的公租房承租者退租的现象，说明深圳市公租房租金标准仍然较高。而笔者在重庆市民心佳园小区实地调查来看，重庆市公租房的租金水平与市场租金水平相差不大，吸引承租者入住公租房的因素主要是承租者的心里归属感以及相对完善的配套设施。因此公租房租金水平的制定需要从需求角度出发，结合承租者的支付能力进行制定。

二、公租房租金水平确定的理论研究

1.房屋租金设定原则：

（1）当前我国保障租赁性住房主要以廉租房为主，其价格政府经济规制主要采取租金补贴、实物分配以及租金减免三种方式。因此，以廉租房定价原理为依据推出公共租赁住房的租金定价应遵循如下原则：a.遵循保障性原则。b.遵循“区别对待”原则。c.遵循经济效用原则。根据效用理论，公共租赁住房的单价应随着房屋居住人口、家庭收入和住宅面积的增加而递减。

（2）租金收入比设定标准

在现实状况调查中，大多数人每月所支付的租金不超过其月收入的40%；在理想调查中，大多数人认为每月所支付的租金占其月收入的25%较为合理。此外，美国规定廉租房家庭每月支付的租金不超过家庭月收入的25%，而我国的恩格尔系数高于美国，因而我国可以将公共租赁住房租金标准定为不超过家庭月收入的25%。由此可见，无论是对居民的实际调查还是借鉴国际经验标准都可得知租金占月收入的25%这一数值是符合我国国情的标准。

2.公共租赁住房的定价过程，如下图所示：

三、武汉市公租房租金水平的实证研究

1.租金水平的供给影响

从供给的角度来说，公租房的租金包含公租房的成本以及一定的合理收益。这里的成本包括建设成本和运营成本。而成本特别是建设成本在一定程度上具有可控性，那么公租房租金的制定最主要的就是要确定民间资本合理的收益。

由于公租房的外部性和社会福利性特征，使得项目满足民间资本投资收益的理论租金必定高于入住者实际支付的租金，为了保障民间资本的合理收益，政府

必须给予项目一定的补贴。假设n套数公租房的月租金价格为P，C1为政府划拨的土地和财税优惠的折价;C2为民间资本建设成本;C为运营期间每年的总成本费用;t1为税前租金;t2为所得税税率;p为政府界定的民间资本投资回报率。在入住率为100%条件下，每年的税后利润为:R=[12nP(1-t1)-C](1-t2)

政府界定的民间资本投资收益I=C2p，则每年民间资本合理收益和既得收益之差A=I－R(C2/C1+C2)，这也是政府每年的补贴水平。而每年政府的产权收益B=R(C1/C1+C2)。当A＞B时，表示每年政府除自身产权收益交予民间资本外，还另外从财政支出中弥补民间资本的收益损失I－R；当A≤B，表示每年政府的产权收益可以满足民间资本的收益要求，政府在解决大学毕业生低收入群体住房问题的同时还可能从项目上获得收益R－I。

在这个过程中，p即民间资本投资回报率的确定是整个定价过程中的关键环节，合理投资收益率的高低直接决定了市场投资主体参与公租房建设的积极性，收益率越高，其参与的主动性也就越高。政府可以根据融资的难易程度，合理确定该回报率。

2.租金水平的需求影响

下面就以武汉市毕业大学生为例，笔者所在项目小组参加了国家大学生创新性实验项目，拟定课题《基于模拟供给实验的公共租赁住房需求分析》，对武汉市毕业大学生的收入状况、住房状况、租金支付能力进行了实验研究。

1.当前毕业大学生收入状况及住房状况。

(1)毕业大学生收入状况：

通过调查发现,武汉市毕业大学生的毕业年限及月收入的关系如下图所示:

另一方面，中低收入是一个相对概念。根据中等收入群体的定义，这个群体的收入下限应该等于全社会成员的平均收入，而上限则高于平均收入两倍。基于此，可以将中低收入群体进行合理化假设，中低收入群体的月收入范围为当地居民人均可支配收入的50%～100%。根据武汉市统计信息网上公布的数据显示，2010年武汉市城镇在岗职工年平均工资39303元，平均工资为3275.25元/月，城市居民人均可支配收入1734元/月②。根据该数据测算，武汉市中低收入群体的月收入为867～1734元③，故武汉市公共租赁住房的人均月租金在范围217～433.5元中较为合理④。