北京梅泰诺通信技术股份有限公司 关于购置办公用房的可行性研究报告
一、项目概况
（一）项目名称及建设地点
项目名称：北京总部办公用房购置项目
建设地点：北京市海淀区花园东路15号（旷怡大厦）8层
建设单位：北京梅泰诺通信技术股份有限公司（以下简称“梅泰诺”或“公司”）
（二）项目建设内容
为了更好地为客户提供“一站式”的服务，保障募集资金项目的顺利实施，同时为了缓解梅泰诺现有办公场所紧张的问题，进一步提升公司的营运管理水平和研发技术水平，并与募投项目中“研发中心建设项目”形成整体。
公司拟在北京城区内购置办公用房，将其作为公司全国运营的中枢。 本次房屋购置不以出售、出租为目的。经过认真实地考察和综合评估，公司拟利用23,255,080元超募资金，购置位于海淀区牡丹园旷怡大厦的8层房屋作为办公场所，该场所与公司研发中心在同一写字楼内。
二、项目背景和建设的必要性
梅泰诺作为我国最早研发并推广三管通信塔产品的企业，率先在通信塔行业引入“以研发设计为龙头、以生产制造为支撑、以差异化服务为基础”的新商业模式，将通信塔研发设计、生产制造、安装服务各环节有效集成整合，形成了公司控制和管理之下的通信塔产品供应的整套产业链，为客户提供了一站式服务。随着公司规模扩大，新产品多样化拓展，市场范围逐渐深化，公司对于各类高端
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人才的需求十分迫切，通过人力资源引进促进公司发展，提高管理水平，提升管理效率已经成为公司管理层的共识。
（一）现有公司办公环境亟需改善
目前，公司北京总部办公场地采用租赁方式，员工工位紧张，人均办公面积不到7平方米，同时会议室和功能厅因数量少，面积较小等问题导致使用紧张的情况也日益凸显。另一方面，现有办公场地位置处于分散状态，不利用公司集中管理和各部门人员沟通。因此，改善办公条件，提高办公效率，购置办公用房十分迫切、必要。
（二）办公场所的局限直接影响未来公司的人才培养与引进
随着公司规模不断扩大，公司研发项目的逐步开展，对高级技术人员、高级管理人员的需求日益扩大。公司针对此一方面要建立健全内部人才培养与外部人才机制，通过加强内部培训、与外部人才引进的工作力度，以满足公司的一体化经营模式的发展需求，另一方面，构建一个良好的办公环境，可以提升公司的整体形象和市场影响力，这是公司进一步稳定经营环境、吸引更多人才的必要而有效的手段。未来，随着公司人员规模的增加，与现有办公场地面积不足的矛盾更加明显。
此外，旷怡大厦位于海淀区牡丹园，周围商业与企业发展氛围良好，生活工作配套设施完善，交通便利，有地铁10号线及多条公交线路通达，有利于员工出行，体现了公司的人文关怀，同时也有利于公司吸引并招募优秀人才。
（三）公司研发中心与总部的结合需要更加紧密
公司在募集资金项目投资计划中投资建设研发中心，不断改善研发环境，加强研发与办公配套，为了进一步加强行业领先优势，提高公司的自主创新能力，提升公司竞争力。
将公司管理总部与研发中心在同一地址进行建设，将减少沟通成本，使得各
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部门的沟通更加方便快捷，有利于公司管理效率的提高。
（四）运维服务网络管理中心建设亟需办公场所
梅泰诺公司凭借其在铁塔领域强大的技术基础和生产制造基础，在未来3－5年，将在通信运维服务领域占据市场主导地位。按照募投项目中运维网络建设项目的安排，公司将在北京建设运维服务网络管理中心，使用面积约为300平方米左右，作为运维服务网络信息管理与协调的办公场所。
由于公司扩张迅速，现有的办公楼拓展面积有限，运维服务网络管理中心的建设受办公面积制约，受到影响。
基于以上因素考虑，公司新建办公楼有必要性。
三、项目的可行性
（一）有助于实现公司未来的人力资源发展计划。
多年来，梅泰诺一直秉承着“以人为本”的人才发展理念，不断通过完善薪酬制度、充实企业文化、优化办公环境等方式吸引和留住优秀人才。本项目位于海淀区牡丹园旷怡大厦，紧邻地铁十号线，紧邻北京邮电大学等知名高等学府，保证了公司与高校之间联合研发的畅通。同时，项目周围人文、商业、餐饮和住宅小区均建设成熟，保障了员工日常生活的丰富多彩，有利于增强员工的归属感，同时吸引更多的优秀人才加入梅泰诺。
未来，梅泰诺需要更多的优秀管理人员和技术人员共同推进企业的进一步发展，现有的办公面积不能满足新近人员的正常办公需要。另一方面，公司未来与外部各机构的合作将越来越紧密，会有更多的合作人员需要在公司设立办公工位。办公场地的购入将会缓解这部分人员的引进所带来的压力。
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（二）有助于提高员工沟通效率，促进企业文化。
新购入的办公用地更为宽敞，视野更为开阔，这将极大的促进员工之间的交流，提高办公效率、活跃企业氛围，让员工更深切的体会梅泰诺包容、开放的企业文化。
（三）有助于改善公司资产结构。
公司一直以来采用租赁的方式使用办公用地，该项目的购入将纳入企业固定资产。这对进一步改善公司资产结构、提升企业形象、保持公司长期稳定发展都具有积极的作用。
（四）项目建设将提高企业品牌形象与行业地位
公司将基于行业首创的新商业模式，服务于通信领域，致力发展成为中国通信塔市场的最主要提供商；同时，基于公司新商业模式在其他行业的可推广性，公司将积极向电力、高速铁路、广电、风电等市场拓展。此外，公司还将通过集成式的自主创新机制，提供高附加值的服务手段和服务产品，逐渐实现公司向现代制造服务业的完美转型。
依托本项目的实施，无论是从沟通效率、管理效率提高方面，还是从企业形象、团队素质方面，都将进一步巩固公司作为国内同行业内的领先地位，并逐步实现公司战略目标。
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四、项目建设方案 （一）建设目标
本项目购置、装修完成后，公司大部分管理人员将迁入。未来将作为分布在全国各地的子公司、分公司和项目部的统一运营管理中心，将极大的提高公司团队的运作效率、节省管理成本。
同时，公司计划保留部分原有办公场地作为共建共享项目运营中心，开展对外合作、项目运营等工作。
（二）项目建设内容
本项目预计新增办公用地面积1,131.6平方米，总价为18,445,080元，不包括办公用地的装修费以及设备的购置价等。
（三）投资估算及资金来源
项目总投资23,245,080元，资金来源全部为超募资金。
面积（平方米） 单位预算（元）投资额（元） 场地投入：
场地购置 1,131.60 16,300.00 18,445,080.00 场地装修 800.00 1,500.00 1,200,000.00 设备投入：
办公设备 1,200,000.00 网络设备 1,000,000.00 税费及其他 房产税费 800,000.00 其他预估费用 600,000.00 合计 23,245,080.00
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（四）项目建设时间表
项目内容 场地购置与装修 设备购入与安装
起止时间 2010.4-2010.62010.5-2010.8
所需时间 2个月 3个月
五、效益分析 （一）经济效益分析
本项目购入的固定资产按购买价格18,445,080元入账，预计残值为922,254元，预计折旧年限为20年。公司对固定资产折旧采用直线折旧法，由此产生的折旧费用为876,141.3元/年。
另外，购入办公用地也相应的节省了租金。考虑到公司的扩张，如果租赁一个面积约为1400平方米，同等地段租金一般约为4.5元/平方米/日，则年租金约为2,299,500元，可以减轻公司日常现金流的压力。
根据对北京市未来房价走势的估计，公司以16,300元/平方米购入的房产贬值风险较小，未来升值潜力较为可观。
（二）社会效益分析
本项目的实施可较好的改善办公环境，在吸引更多的优秀管理人才的同时，也可以突破的瓶颈，提高工作效率、保证工作质量，提升整体运营管理效率，，提升公司未来几年内持续开发、维护、更新产品的能力，进一步提高公司的市场竞争力。
此外，有助于提升公司整体形象和市场影响力，保持公司在国内通信基础设施供应行业中的领先地位和优质品牌形象，将公司打造成国内一流的一站式基础设施服务提供商。
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