简论建筑物区分所有权的构成

《经济师｝２００２年第６期　●经济与法　简论建筑物区分所有权的构成　摘要：建筑物区分所有权是多层建筑物发展的产物，其　概念经历了一个从一元论到二元论再到三元论的演变过程：　建筑物区分所有权由专有权、持分权和成员权构成，其中专有　权是建蔬物区分所有权的核心和基础，持分权与专有权共同构　成建筑物区分所有权的物权因素，成员权则是管理权　关键词：建藐物区分所有权专有权持分权成员权　中围分类号：ＤＦ５２１　文献标识码：Ａ　文章臻号：ｌ００４—４９１４ｆ　２（］［）２】０６—０９１—０２　～、建筑物区分所有权概念的产生与发展　建筑物区分所有权观念发端于奴隶社会城市的兴起。那　时，工商业的发展使人口大量聚集起来，形成了城市。人口的　聚集与土地有限性的矛盾，导致了住宅与营业建筑物产生了区　分所有权的状态。但建筑物区分所有权长期没有获得法律上　的确认。最早确认建筑物区分所有权的是日耳曼法。但由于　城市发展的缓慢，普遍建立建筑物区分所有权制度并没有成为　各国法律的紧迫任务。直到ｌ９世纪欧洲爆发大规模的工业革　命，造成城市人口激增、地价飞涨，导致了区分建筑物所有权的　迅速发展。于是，欧洲许多国家立法上开始建立建筑物区分所　有权制度。２０世纪，建筑物区分所有权制度得到新的发展。到　２０世纪６Ｏ年代，西方主要资本主义国家完成了建筑物区分昕　有权制度的法律构建。　建筑物区分所有权的概念具有一个发展的过程。在立法　上，最早建立近现代建筑物区分所有权制度的１８０４年《法国民　法典》，将建筑物区分所有权规定为“建筑物之各楼层属于不同　所有人”。这一规定，通常被解释为，建筑物区分所有权指所有　人对于区分所有建筑物的专有部分享有的权利，即专有所有　权。这就是一元论的专有权说。１９３８年法国制定《有关区分各　阶层不动产共有之法律》，该法第五条规定，建筑物区分所有　权，是成立于“专有物　（专有部分）上的专有权同成立于共有物　（共有部分）上的共有权之结台　这是较早将建筑物区分所有　权划分为专有权与共有权的具有代表性的法律。即建筑物区　分所有叔内容的二元论。德国１９５１年制定《居住所有权法及　继续居住权法》，该法首先采用建筑物区分所有权内容的二元　论。即建筑物区分所有权由专有所有权、共有部分持分权和成　员权二者构成。并且规定，受让人取得建筑物区分所有权时得　同时取得这二种权利　法国与德国关于建筑物区分所有权的　立法都对世界各国的立法和法理产生了重要影响。　尽管世界各国的建筑物区分所有权立法在时间上有先有　后，但内容上各有所采，法理上也众说纷纭、莫衷一是，但总的　趋势是从一元论到二元论再到三元论的建筑物区分所有权概　念的内容的不断扩张。我国尚泼有建立起建筑物区分所有权　法律制度，但学界已明显倾向于二元论。　二、建筑物区分所有权的构成　●于大水　建筑区分所有权的历史演进，说明建筑物区分所有权已经　不是一个传统的所有权，而一是个由专有权、持分权和成员权　构成的结合俸。这三种权利在建筑物区分所有权中紧密相连，　但地位、功能各不相同。　建筑物专有权，亦称建筑物专有所有权或特别所有权，是　指区分所有人对区分建筑的专有部门所享有的占有、使用、收　益和处分的权利。它是一种特殊的所有权，与一般所右权相　比，具有如下几方面的特征：第一，按照大陆法系民法传统的一　物一权原则，在一物之上只能设置一个而不能设置两个或两个　上的所有权，即所谓所有权的排他性原理，但普通所有权之　物是管理空间上的孤立之物，而专有所有权之物则是物理空间　上的毗连之物。由于专有所有权之物物理空间上的毗连性，使　其在排他性上较普通所有权为弱　普通所有权的占有、使用、　收益与处分权能的行使，非依法律不受干涉。专有所有权虽然　所含权能与普通所有权一致，但其行使则受到毗连的其他专有　所有权的限制。第二，专有所有权作为建筑物区分所有权内容　之一，与建筑物区分所有权中的持分权、成员叔紧密相连。从　一定意义上看，专有所有权是相对于持分权、成员权而存在，并　构成持分权与成员权的基础。普通所有权作为一个物权概念，　主要是相对于债权等财产权而言，并构成一切财产权的基础。　建筑物持分权，是指建筑物区分所有人依照法律或管理规　约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用　及收益的权利。建筑物持分权来源于两个方面，一是区分建筑　物在物理构造上的物殊性。现代多层建筑物，在使用功能的设　计上，一部分设计为各所有人或居住人独立专用，一部分设计　为各所有人、居住人或部分所有人、居住人共用。其结果是这　种建筑物在物理构造上，专用部分与共用部分既相对独立又紧　密相连。所有人、居住人欲行使其府专用部分的权利，则必须　对共用部分拥有并行使权利。二是区分建筑物的所有人或居　住的多数性。虽然为多层建筑物，但其所有人或居住为一人　时，为其设置专有权、持分权等是无毫意义的。现代多层建筑　物的所有人或居住人往往几十人，甚至上百人，这样对建筑物　共用部分的权利归属、使用方式、维护修缮等则必然引起建筑　物的持分权问题。与传统共有权相比较，建筑物持分权具有如　下特点：（１）持分权人的身份具有复台性。他既是持分权人．又　是专有权人，还是成员权人，三种身份得同时存在。而一般共　有权人的身份则是单一的，即他只能是共有所有权人。（２）持　分权具有从属性。它从属于建筑物专有权，随建筑物专有权的　产生而产生．随建筑物专有权的变更而变更．且转让时其他持　分权人无优先购买权。而一般共有权没有从属性，共有人得独　立为之，共有人转让共有权时．其他共有人通常具有优先购买　权。（３）持分权的客体具有不可分性。持分权人不得请求分割　持分权的客体即建筑物共用部分。而一般共有无论是共同共　有还是按份共有，共有人都可分割共有物，从（下转第１０３页）　一９ｌ一　维普资讯 http://www.cqvip.com

《经济师》２（】０２年第６期　●网络经济　（上接第９１页）而使共有物转变为“独有物”　建筑物成员权是指，各区分所有权人成为共同体之一成员，　享有对整个区分建筑物进行管理，从而保障自己所有部分（含专　有和共有部分）的权利，并承担不损害其他成员对他们的所有部　分享有的权利及区分建筑物所有人整体利益的义务　从实务上　看，成员权的产生主要是基于这样的一个事实：区分建筑物作为　个整体物是由各彼此相对独立又相生毗连的部分（单元）有机　构成，各部分归属于不同的所有人（含占有人）所有（含占有）。　这种建筑物构造和权利归属上的特点，导致各部分的所有人在　行使其对所有部分（含专有和共有部分）的权利时，不可避免地　会相互之间发生冲突。这种冲突的结果反过来又会危及各所有　人对其所有部分的权利的行使　例如，不当使用水、电ｌ暖设施，　可能损害其他区分所有权人的利益，甚至危及整个区分建筑物　的全体区分所有权人的利益；供暖企业因部分区分所有权人拒　交取暖费而停止给整个区分建筑物供暖，从而损及其他区分所　有权人的利益；个别区分所有人对其专有部分进行不当装修、改　造，破坏了区分建筑物的结构　承重部分，从而危及整个区分建　一为核心和基础。具体表现在：其一，区分所有人取得对建筑物专　有部分的专有权取得了对韭用部分的持分权和共同体成员权，　丧失对建筑物专有部分的々有权即丧失了对共用部分的持分权　和共同体成员权；其二，专有权的大小，决定区分所有人对共用　部分的持分权及共同体成员极的大小；其三，于建筑物区分所有　权成立登记上，只登记专有权，医分所有人对共用部分的持分权　以及共同体成员权免于登记，被视为“当然”权利。其次，专有权　是建筑物区分所有权结构中的重要“物法性”要素之一，与另一　“物法性　要素即弩有权共同构成ｒ建筑物区分所有权制度的　“两个灵魂”。专有权的对象是厦分建筑物的专有部分，而持分　权的对象是共用部分，成员权的对象是专有部分和共用部分。　再次，成员权本质上是一种对物的管理权，是建筑物专有权和持　分权派生出来并从属于专有权和持分权的权利。区分所有人为　行使对建筑物专有部分和共有部分的占有、使用、收益和处分　权，必须获得成员权．　参考文献：　１．陈毕彬．物权法原理国家行政学院出版社，１９９８　２．粱慧星，陈华彬．物权法．法律出版社，１９９７　（作者单位：烟台师范学院政法系　山东２６４０２５）　（青鳊：宜铭）　筑物的安全，等等　因此便产生丁区分建筑物所有成员间的共　同利益，即事实上使区分建筑物各所有人问形成了共同体关系。　建筑物区分所有权人的成员权由此产生　建筑物区分所有权中的专有权、持分权、成员权三者间存在　如下关系：首先，专有权在三权中始终处于核心的主导的地位，　建筑物区分所有权概念无论如何演进，其内容都始终以专有权　——１０３——