浅谈房屋产权面积的测量方法 李章树 （西华大学，四川成都６１００３９） 【摘一要】 房地产行业关系到我国的国计民生，房屋产权面积作为一项重要的参数，它的来源极为重 要。文章较为详细地介绍了房屋产权面积测量的依据、测量和计算的过程以及其中需要的注意事项，最后以 个实例做了具体的计算。期望起到抛砖引玉的作用。 【关键词】 房地产；产权面积；测量 【中图分类号】ＴＵ２０１．７ 随着我国住房制度改革的深入，房地产正以一种特殊资 【文献标识码】Ａ 温层、凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的幕墙。墙体 厚度实测确有困难时，可参照设计尺寸、抹灰层、外墙装饰帖 产的形式进入市场，并确立了其在国民经济中的支柱产业地 位。房地产管理事业的发展和土地使用制度、住房制度改革 的进一步深化，对房屋面积量算的精度要求也越来越高。 面厚度按规定取值。 ２．２外业测量数据必须经过平差处理 ｌ房屋产权面积的测量依据 房屋面积的测算是以２０００年８月１ １３实施的中华人民 （１）在《房屋基本情况记录表》中分层逐户绘制房屋权 界线示意图并对房角进行编号，将观测边长按边号填入《测 量数据平差处理表》。 （２）当一条边的两次测量值符合限差要求时，取其［｝】数 作为边长观测值。 （３）当一条边由多组观测边长组成时，则将多组边长的 中数值与自有墙墙厚（含抹灰层）求和，得到边长观测值。 （４）测量的房屋外廓全长（含抹灰层和外墙装饰贴面） 与室内分段丈量之和（含共墙和抹灰层）的较差在表２限差 内时，应以房屋外廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋 得到边长平差值；超限必须进行复量。 ２．３面积的计算 共和国国家标准《房产测量规范》为依据，南房产测绘专业人 员经过测量（预测面积和实测面积）及专业计算得到，并且以 测绘部门核发的房产测绘成果报告书和房屋平面图作为最 终成果。 经过实践以及建筑设计中的异形结构出现情况较多，且 建筑物的功能也越来越复杂，很多建筑物并不仅仅单纯具有 住宅的功能，同时还具有办公、商用等多种用途，针对国标的 不足，又 现了一些补充规定，如建设部《房屋建筑面积计算 与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房［２００２］７４号文 件）第 条规定“二三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积 计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按 下列规定执行：层高、外墙墙体、斜面屋顶结构、不规则维护 物、变形缝、非垂直墙体、楼梯下方空间、公共通道”（与室内 在满足普遍性条件（具有上盖、有围护物、结构牢吲，属 永久性的建筑物、层高在２．２０ ｍ以上（含２．２０ １１＂１）、可作为人 们生产或生活的场所）的情况下，按照标准和细则的规定采 用不同的方法计算面积。 不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，室外楼梯等的面积 计算做了相应的补充规定）。随着社会的发展和进步，各地 区的差异问题，各地方也出台了相关的对该项工作的补充规 定或指导性意见。比如四川省在２００６年就由四川省测绘局 ３测量过程中一些问题的处理 （１）房屋内部上空的处理。一般的处理方法：当外墙是 上空的一面支撑时，如一部分复式房屋的挑空大厅等，作为 和四川省建设厅联合发布《四川省房产测绘实施细则》用以 指导四川地区的房产测量工作。 这部分的外墙，就只能计算成复式下层的建筑面积，，不能再 计算上层时重复计算； 』 ， （２）阳台实测尺寸的处理。一般情况Ｆ，如果施 图纸 没有变更的话，房屋的套内面积不会有什么出入，但是阳台 的施工误差比主体大得多，这时应多次测量不同层次的相同 形状阳台，作简单平差后按统一尺寸计算面积。 （３）出现嵌套（俗称“岛”）的情况发生时，计算的面积与 实际面积通常会有些差异，需要将环形图分割为多块面积进 ２房屋产权面积的测量过程 ２．１ 房屋面积的测量方法 首先测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则， 房屋外围是矩形等规则图形时，应测量房屋外围边长。当边 长无法直接测量时，应使用全站仪实测坐标计算边长值。房 屋存在圆形、弧形等不规则图形，且无法通过施工平面图或 竣丁平面图获得相应的图形元素时，应使用全站仪沿该图形 边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面 积；内部的测量如墙体厚度的测量规定房屋勒脚以上的外墙 ［定稿日期］２０１１—０７—０７ ［作者简介］李章树（１９７２～），男，讲师，从事工程施工 相关课程教学。 体厚度不包括粉刷层（抹灰层）、贴面等外墙保护层、外墙保 ｌ ｌ０ 四川建筑第３１卷４期２０１ １．０８ 鳓舷 行计算求和可避免产生差异。 ４．１产权面积的计算 ＿ ４算面积。 例 整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围 水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有 上盖，结构牢固，层高在２．２０ ｍ以上（含２．２０ ｍ）的永久性建 筑的建筑面积。此处，产权面积＝套内建筑面积＋共有建筑 面积。 － 如图所示为某幢六层房屋的建筑施工图，计算其产权 垦！ ： 一 本幢总产权面积＝（１３．９０×６．４０＋７．１０ Ｘ １７．９０＋１．３０ ×７．１０—３．４０×２．３０）×６＋０．９×２．９０＋１０×（１．１５× ３．７０）／２＋１０×（０．７５×３．５５）／２＋２×（１．１５×３．５５）／２＋２× （１．１５×３．７０）／２＝１３５１．７８ ｍ。。 ４．２套内建筑面积计算 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台 建筑面积。 本幢各套内建筑面积＝６×（１３．６０×６．４Ｏ＋ｌ７．６０ ｘ ６．８０＋１．３０×６．８０—８．１０×２．６０—２×１．２０×２．１０ ＋１０× （１．１５×３．７０）／２＋１０×（０．７５×３．５５）／２＋２×（１．１５× ３．５５）／２＋２×（１．１５×３．７０）／２＝１１８１．１７ ｍ 。 ４．３共有共用建筑面积的计算 ４．３．１共有建筑面积的组成 电梯井、楼梯问、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过 道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的 ４Ｌ－— 也 —一 二一六层 建筑面积；套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山 墙）水平投影面积一半的建筑面积。 ４．３．２共有建筑面积的计算 一图１混合六层————１ｒ 般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各 ２．６０ 套套内建筑面积之和，以及作为使用的地下室、车棚、人 防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。 本幢房屋的共有建筑面积为楼梯和四周外墙的一半。 — 一 １３５１．７８—１１８１．１７＝１７０．６１ ｍ ｄ Ｉ叫 ４．４共有建筑面积分摊系数计算 共有建筑面积分摊系数＝共有分摊建筑面积之和／各套 内建筑面积之和。 昌 Ｉ该例有建筑面积分摊系数Ｋ＝１７０．６１／Ｉ１８１．１７ ＝０．１４４４４２。 — ４．５应分摊的共有建筑面积计算 应分摊的共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×套 内建筑面积。 １单元２号房套内建筑面积＝６．８０×６．４０＋２．１０ ｘ３．４０ ＋０．６５×２．４０＋（１．１５×３．５５）／２＝５４．２６ ｍ 。 因为房屋产权面积的计算是一个系统工程，有它严密的 ３．５５ ３．５５ 规定和完整方法，在此仅仅做一个简洁的介绍，以方便更多 一层 图２混合六层的人迅速、快捷的对该过程有一个直观的认识。 四川建筑第３１卷４期２０１ １．０８ ｌｌｌ
