一见面，向就急切地问：“研究得怎么样？可不可以做？”
我对向说：“可以做，但要看怎么做！”
向眼睛一亮，追问道：“你说说看？”
我说：“这个项目有两种做法：一是延续前期的思路，二是重新找一条路来走。”
向说：“你说详细点，怎么延续，怎么改变？对应的结果分别如何？”
我说：“如果延续，就是不改变前期方案，在强化招商和推广的前提下，以招商落地做保障，以商业开街造势做支撑，快速把人气做起来。通过商机和人气促进一二三楼临街商铺、低楼层商铺、关键区域和重要位置的商铺销售以回笼资金，再继续开发。这种做法，大约要损失8000万元左右的租金收益做招商补贴，而最终结果只能是勉强把低楼层商业填满，暂时封闭高楼层，先把项目运营做起来，在未来的经营过程中去调整、充实和扩展，用时间换空间、换名气、换人气，坐等成熟。这个办法可以过渡，但最终项目行不行、好不好，主要取决于运营团队的换商能力和运营管理水平。从时间要求上说，至少需要建筑主体施工验收完毕后三年才能喘过气。”
向问：“这样做是不是意味着需要实打实地砸进资金？”
我说：“是的，至少在现有基础上再投10亿！”
斌问：“为什么要建筑主体施工验收完毕后三年才能喘过气呢？”
我说：“在没钱的前提下做招商和运营，只能给优惠的政策，选一些差一点的商家来填场，暂时带动人气，勉强可以算是商业的培育期；这种商家注定是没品牌、没形象、没实力的，必然有大批商家坚持和支撑不下去；所以，一定会经历一轮大规模的淘汰换商期，只有熬过这一阶段，轮换掉最初招商时那些条件不好、品牌不够、租金不高的商家，才能进入商业的品质发展期。”
斌说：“这样说来，如果修建时间暂时算三年，培育周期再三年，那不是六年了？这时间太长了，压力也比较大，我不太倾向于这样去做。” 他问向：“领导，你的意见呢？”
向说：“这是我准备退出政界的第一个项目，如有可能，我希望最短时间内百分之百地获得最大的成功。所以，不要说如果或可能，你老兄有没有一定能行、一定成功的最快最佳的办法？需要啥条件你尽管提出来，政府方面的问题只要在法律许可范围内我百分之百解决，其它事情我们一起商量。”
我说：“一定成功的最快最佳办法必须加入行政干预，改变前置条件！如果可以的话，不仅所需资金量可以大大降低，这个项目也能做到最好，稳稳当当大赚一笔。”
向说：“你详细说说看？”
我说：“”想法有三点，只要你能做到其中一点，这项目就不会亏；能做到其中两点、这项目就稳赚；三点都能做到，必定又快又赚钱。”
向问：“哪三点？”
我说：“第一点是在容积率不变的情况下，改变用地性质，将商住配比反过来，商业20%，住宅80%，重新修改设计方案。理由是不这样做，这个项目就只能成烂尾楼！你只要能做好规委会关键人员的工作，以城市形象和维稳做理由或许能达到目的；假如能做到这一点，这项目马上就会摇身一变，从烫手山芋变成香饽饽，绝对稳赚不赔；第二点是调整城市交通规划，在项目下面负一楼开隧道与地铁口直接接驳，将人流从地下引进商场里。这样，不仅可以快速增加人气，提升口岸商业价值，还可以增加地下商业不计容但可租可售的面积。如果能做到这点，这个项目马上就成了地铁上盖物业，不但增加了项目商业的附加值，更是等于给这个项目的商业上了保险，所有的商铺马上就成了抢手货，不愁招不到商、卖不掉铺；第三是想办法把项目地下及地上位置稍差一点的商业打包卖给交投集团，提前将资产变现。如果能做到这点，等于躺著赚钱。”
斌一下子高兴得跳了起来，突然跑过来在我腮帮子上轻咬了一口，说：“你这些招数真绝，奇才啊、奇才也！我真是爱死你了！”
我掩饰住兴奋，以平和的语气说：“这主要取决于角度和身份，一般人是不可能做到的。”
向说：”除了调规外，其他两点我现在就可以答复你没问题；这个区域属于城市次商圈，片区空间规划以商业为主，居住为辅；理论上说，商住配比51：49是可以调整的；要把商住指标配比倒过来，涉及到城市总规的商住平衡问题，明天一上班我就把规划局的相关人员找来研究一下，看有没有办法做些技术处理。”
我提醒向说：“那个片区住宅是抢手货，只要能修出来就不愁卖不出去；能把住宅比例调高一定要想尽办法调高些。”
向说：“你放心，能调高我尽量调高；如果我都做不到，那就是没人能做到了！”
我说：“好，我等你消息。”